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任先生三年前在CBD附近投资了一套小户型住宅用于出租。从他这三年的租金收入来看并没有达到他预想的出租回报率，如果不算2006和2007年房价大涨的增值收益，仅靠出租回报收益甚至不及5年期的银行定期存款。在经历了2008年的房价下跌之后，今年的房价出现了一定的反弹。于是任先生想趁现在房价稳定、成交活跃的时期将自己手中的房源变现。这样既锁定了前期的收益，又可避免房价再次回调风险，同时也减轻了还贷压力。随着4月份租金价格的下降，像任先生这样想法的人现在越来越多，市场上已经露出了转租为售的端倪。 ●租金出现下降 21世纪不动产监测数据显示，2009年一季度北京住宅租金环比去年四季度下降了1.2%，随着金融危机对企业效益影响的深入，许多企业对员工的租金补贴有所降低，导致很多高档住宅退租。 例如高端商业人士集中的CBD区域，一季度三居以上大户型平均租金环比下降了15.2%，与此同时外籍人士相对集中的望京区域，同样出现了大户型租金大幅下挫10.6%的情况。 除了受金融危机的影响之外，租赁市场整体租金的下跌与市场的周期性也有一定的关系。随着节后返京潮、学生入学期的过去，二手房租赁市场逐渐进入了传统的淡季，此外随着京城一二手房市场的升温，许多租赁客户转向了买卖市场，这些因素都引起了租赁市场需求的减少，从而带动了整体租金的下降。 ●租转售房源占1/4 据21世纪不动产双井区域某加盟店经理反映，近期将出租房源转为出售的人很多，占到了总出售房源的25%左右。以双井区域一套60平方米小户型为例，目前租金为3200元/月，在2、3月租赁旺季时租金约为3500元/月，二手房价则始终保持在16500元/平方米左右，每年的出租成本按两个月的租金计算，从旺季到淡季，同一套房屋的租金回报率约下降了0.3个百分点，但房贷利息自2008年12月降息之后并没有下降。 21世纪不动产市场分析师认为，回报率的降低减弱了租赁市场对业主的吸引力，相反买卖市场的成交放量、成交周期缩短、价格稳定则大大吸引了二手房业主，并由此引发了房源由出租向出售的转变，这一转变为市场补充了房源，在一定程度上缓解了因前期成交量激增而引起的供求矛盾，有利于市场稳定、健康发展。 |
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