2010年下半年以来,海外资金与中国房企合作、注资开发项目案例大量浮出水面。据保守估计,去年进入中国房地产业的外资总量已超过1500亿元

　　当地产商的融资渠道逐一被“设限”后,“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局中国楼市。2010年下半年以来,海外资金与中国房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计,去年进入中国房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

　　“走FDI途径、实行基金化运作,是外资进入国内地产项目的主要特点,而外资投资的项目绝大部分是商业地产。”阳光股份(7.43,-0.02,-0.27%)(7.43,-0.02,-0.27%)(000608)副总裁杨宁在接受专访时表示。

　　通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内,或者通过境外红筹公司的票据融资,包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现,并投资于一二线城市的商业地产项目。“为分享中国城市化和人民币升值的双重收益,这类外资沉淀的期限很长,而国内很多开发商也都在试图打通这一私募融资的渠道。”业内人士坦言。

　　“合谋”主权基金

　　“境外资金尤其是东南亚的主权基金,很看好中国的持有型房地产物业。2003年以来,包括新加坡政府产业投资公司(GIC)在内的多只主权基金已纷纷进入。”杨宁介绍。

　　谋求长期稳定收益的外资与“求钱若渴”的中国地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务投资不同,进入房地产领域的外资在股权层面更侧重于控股权。

　　2007年4月,新加坡政府产业投资公司设立特殊目的公司(SPV)Reco Shine Pte Ltd,认购阳光股份非公开发行的1.2亿股股票,获得29.12%的持股比例,成为阳光股份的控股股东。随后,阳光股份与新加坡政府产业投资公司在土地开发和项目运营上开始“出双入对”。2008年以来,阳光股份共斥资逾30亿元相继收购家世界18个物业组成的资产包等项目,其相当一部分资金来源于新加坡政府投资公司。

　　据记者不完全统计,目前,单与主权基金有合作的中国房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中国的中投公司,主要负责运用部分政府的外汇储备进行对外投资。目前,作为境外战略投资者,新加坡政府投资公司除了与阳光股份合作外,还与首创置业、凯德置地等公司有合作。

　　“在具体项目的运作上,我们和新加坡政府投资共同出资设立公司,我们负责实际运营,因此充当GP(普通合伙人)的角色,而新加坡政府投资则充当LP(有限合伙人)。收益方面,除了按股权比例分成外,我们还享有商业管理收入。”杨宁介绍。

　　在阳光股份目前运营的商业项目中,除北京地区的6个项目外,其余项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于天津的5个项目为例,新加坡政府投资的持股比例达到了90%。

　　“外资通过当地的FDI额度进来,分解成5个项目公司用来收购具体项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的具体运营则由我们全权负责。”杨宁表示。2010年上半年,阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元,资产交易服务及运营管理费收入1871.2万元,增长显著。

　　目前,新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。