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文汇报:既防泡沫风险 更防楼市硬着陆

2011-6-20 21:49:49  文章来源:联合早报网  作者:佚名
关键词:楼市泡沫 香港楼市 土地供应
核心提示:财政司司长曾俊华在网志称,当前本港的楼市环境极不寻常,泡沫风险与日俱增,政府稳定楼市决心毋庸置疑,如有需要会毫不犹豫进一步加大出招力度,但政府推出应对措施,不是希望一下子把楼市「打沉」。

  财政司司长曾俊华在网志称,当前本港的楼市环境极不寻常,泡沫风险与日俱增,政府稳定楼市决心毋庸置疑,如有需要会毫不犹豫进一步加大出招力度,但政府推出应对措施,不是希望一下子把楼市「打沉」。的确,稳定楼市是本届政府最大挑战,面对本港楼市节节上升,政府既要防楼市泡沫继续膨胀,更要防楼市硬着陆冲击经济。因此,政府推出的任何措施,要防止出招太猛引发香港经济大震荡。

  香港楼市节节上升,与外围经济情况关系至为密切。在欧美发达国家的宽松货币政策之下,流动资金充裕,利率持续超低,令香港楼市异常畅旺。政府从去年起,采取应对措施,包括增加土地供应、遏抑物业投机、确保物业市场透明度、防止按揭信贷过度扩张,这些措施有一定成效,如征收「额外印花税」后,投机活动明显冷却,今年首五个月的「摸货」较去年首十一个月锐减超过六成。政府最新的措施集中在两方面:一是增加土地供应,包括推出「限盘」,二是加强银行体系的风险管理。但楼价仍在上升, 6月10日半山波老道地皮的拍卖结果,虽然没有创出新的地王,以接近27000港元的成交价计算,楼价仍然是高处不胜寒。

  香港楼市的周期性特征十分明显,一如春夏秋冬,日出日落。内地开放改革初期,资金流入本港楼市造成地产价格上升,却在1982年出现香港前途问题引发楼价暴跌。随着中英签署协议,楼价由极低估值回升,直到1997年回归后遇上亚洲金融风暴,再加上特区政府大量甩卖土地及公营房屋,导致楼市暴跌,直到2003年沙士后见底,六年时间下跌六成多。当前楼市的上升周期,由2003年中开始至现在,香港的楼价已经超越1997年的历史高位,虽然预计香港楼价的上升周期仍然持续,但楼市下调的周期亦可能即将来临。

  楼市始终是由市民的收入水平来支撑的,假如现在的利率增加3%,回到一个比较正常的水平,负担比率将升至63%,市民收入与楼价脱节的情况将更加严重,泡沫破裂的危机更重。香港楼市在大起之后大落,结果是大量市民被卷入负资产漩涡。因此,面对楼市泡沫风险与日俱增,政府推出任何措施,都要保持楼市稳定,特别要防止本港楼市下调周期即将来临之时,政府恰恰出招太猛加剧下调周期的震荡。1997年本港楼市进入下调周期,但政府还落下「八万五」猛药,结果令楼市狂泻不止,整体经济元气大伤,历史的教训不可轻忘。

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