目前，降价风潮正逐渐蔓延。无论是在限购执行严格的一线城市开发商采取的以价换量，还是在东北地区出现的变相集资式的团购买房，“降价”都是其中的关键词。由于楼市调控不放松的态势非常明显，资金紧张的开发商不得不选择各种可能快速回笼资金的模式。根据调查，记者发现，业内外观望已久的楼市“拐点”已经到来，降价在进入9月后呈现快速蔓延的趋势。然而开发商面临的前景并不乐观，以价换量的做法在吸引为数不多的有资格入市的刚性需求入场后市场将进入停滞期，2012年楼市“寒冬”或仍将持续。

　　“房地产的冬天远没有到来，现在的降价只是开始。”在上证报记者深入东北地区调查楼市时，哈尔滨一位政府部门的人士表示。

　　在东北，房价下降的气氛已经越来越浓。房地产企业，尤其是地方性非上市中小房企，融资渠道受阻，开始筹划“委婉”降价。而“团购”成为其变相降价的主要做法，其团购价格甚至低于市场价40％。“建老百姓买得起的房子”成为开发商给降价找到的最好广告语。

　　不过，令人担忧的是，东北二、三线城市盛行的团购风潮并非简单的促销。开发商在没有预售权的时候就开始收取高达房款总额50％的“定金”，从而使这种销售颇有些像变相集资。专家提醒，在楼市调整期，一纸定金合同无法保障购房人对房屋的真正使用权，一旦开发商将集资款项挪作他用，导致无法按时交房，购房人要承担很大的损失。

　　团购房

　　比市场价低40％

　　“不知道为什么，长春最近的团购项目一下子多了起来，真像雨后春笋一样。”中国房产信息集团长春分公司高层透露。根据记者的实地调查，东北区域大量区域性房地产企业资金链紧张，因为银行贷款十分困难，开发商正通过“团购”这种新做法变相集资。

　　根据记者拿到的一份长春市团购项目清单，长春目前约有26个在售或拟售项目存在团购现象，涉及净月、二道、经开、宽城等多个区域，团购面积占总销售面积的比例在20％—70％。团购对象有净月管委会、宽城区政府、经开区政府等政府机构，也有东北师大等高等院校，另外还有面向个人的团购项目。从开盘时间上看，这些项目有自2008年开盘的早期团购项目，但更多的是从2010年以来，房地产市场进入调控期，开发商通过团购来缓解开发前期资金压力。

　　“我们学校就有团购，经常有某个部门通知老师们，有团购项目了，需要买房子的老师可以去填表。价格比市场价便宜。”长春东北师大一位讲师告诉记者。“长春团购的项目太多了，你开车从吉林大学南校区一直往南开，好多项目都是团购房。”吉林大学文学院一位教授告诉记者。

　　确实，从价格上看，团购价格与公开销售价格的巨大差异体现了团购的优势所在。邑和天下城和新星宇是长春经开(600215,股吧)区两个在今年6、7月分别开盘的商品房项目。根据记者了解，两个楼盘的实际开盘价格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在开盘前，针对团购人士，开发商开出的价格大约是3600元/平方米。团购对象均为个人。

　　长春26个团购项目基本上公开销售价格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但团购价格多在3000元/平方米—5000元/平方米。团购价格较市场价平均下降约40％。其中部分直接提供给政府部门的团购房源，其价格只相当于市场价的30％不到。

　　开发商为什么会在近期集中选择采取团购策略？一位业内人士透露，房地产调控带来的资金紧张是这一现象产生的重要原因。部分二、三线城市出现的团购是一种变相降价，也是一种变相集资。“对于全国性品牌房企来说，其资金抗压能力还是比小企业强，现在无论是资本市场还是银行，对中小房地产企业几乎已经是大门紧闭，小企业只好选择这种变相集资的方式筹措资金。”哈尔滨一位前房地局官员表示。

　　开发商通过团购寻找销售突破口，这种做法已经开始在东北的三、四线城市蔓延。根据上证报调查，除长春外，哈尔滨等城市也开始出现大量的团购项目。从团购房源的开发主体上看，目前长春采取团购的多是地方非上市企业，保利、万科、恒大这样的上市房企均没有参与团购。因为团购价格一旦上网公示，其大幅降价的舆论压力就会很大。但降价对非上市的地方企业影响就会小一些。

　　另外，业内人士介绍，因为团购价格从销售到登记备案还有一个很长的周期，所以目前团购价格对当地商品房均价的影响还没有体现出来，估计明年这种影响体现得就会比较明显。

　　团购背景繁杂 违规乱象丛生

　　“我们龙湖因为想进长春市场，对长春做过深入的市场调查，发现长春单位团购房的现象很普遍，这其实扰乱了正常的商品房市场秩序，所以龙湖对进入长春一直很谨慎。”龙湖地产集团某人士向记者介绍。

　　其实，如果团购是一种合规的降价，在房地产调控的今天，其积极意义也许更大。不过，因为开发商的团购做法非常“花哨”，其风险已经渐渐显现出来。

　　据了解，在长春等地，很多开发商是在拿地之前就开始招募团购对象，并收取房价全款50％的定金。此时，开发商与购房者签订的只是一个简单的购房定金合同。拿到资金后，开发商将这笔钱用于土地购置，并启动开发。在获得预售许可后，开发商与团购者签订正式的购房合同，并收取余款。

　　恒利七彩阳光是长春宽城区一个团购项目，团购比例占总房源的20％左右。团购价格在3000元/平方米左右，团购对象为个人。资料显示，开发商吉林省恒利房地产开发有限公司在去年3月以7700万元的价格取得了位于宽城区一块占地面积170982平方米的商住用地。建筑面积34万平方米。土地年限只有50年。

　　但是，根据知情人士的透露，吉林恒利早在2009年底就开始发布团购信息。于2010年初团购结束后购得土地。“很多开发商都是这样的，先和地方政府达成拿地意向，然后通过团购募集部分资金，用于拿地。”上述业内人士介绍。

　　团购后的七彩阳光项目展现出的腾挪本领更大。根据搜房网名为“长春恒利七彩阳光”的微博介绍，恒利七彩阳光项目的总占地面积变为60万平方米，总建筑面积达到100万平方米。开发商的总投资额高达30亿元。其首期17万平方米土地项目更名为英伦小镇，预计10月中旬开盘。

　　“最近刚好有个开发商向我咨询，市场价3000多的地段，他搞个团购卖2000多，能操作不？我告诉他操作是可以的，先搞到地再说。”长春一位房地产咨询业人士向记者透露，在长春，一些地方性的小企业，靠着政府资源搞定地块，然后通过团购集资再买地建房，这种做法绝非个案。

　　这种尚未开工就卖房的模式在一些南方城市也已经出现。有媒体报道，浙江义乌国际文化中心07、08地块在8月11日创下全国单宗住宅市场最高价，被义乌市现代房地产开发有限公司以72.19亿元拿下。然而，仅10天后，该地块以“现代城”为名，宣布于8月22日开始销售。从操作手法上看，该项目同样是和购房者签订一份收款证明，注明购房者所买房号、户型。大约一年多后签署正式购房合同。

　　团购的另一个背景是政府部门的变相集资建房。“有时候，开发商和某些政府部门、高校企业等在拿地之初就谈好团购价格。然后和招拍挂部门达成一致，把项目以低价指定出让给该企业。对团购单位来说，和以前的单位自建房相比，这样做不涉及土地性质的变更，也节省了对购房人几年内不得出售等产权限制，直接就是商品房销售，因此很受单位欢迎。”业内人士称。

　　而根据记者了解，在26个团购项目中，凡是指定团购给政府机关的项目，其团购价格都较市场价更低，最典型的高新区某项目，别墅价格在13000元/平方米左右，团购价格只有2800元/平方米，团购对象即为高新区政府工作人员。

　　投资团购房风险或大于收益

　　一位房地产业内人士介绍，目前长春参与团购项目的个人购房者，多是投资性质。“反正总价不高，相比周边便宜那么多，投资者自认为升值空间较大。”

　　不过，在目前的大环境下，团购商品房的风险正逐渐加大。专家提醒，团购房源从销售流程上就存在违规，一旦开发商资金断裂无法按期交房，购房人的权利其实没有法律保障。

　　德恒律师事务所某合伙人向记者介绍，从目前长春的团购做法看，最大的风险是开发商拿地风险和资金挪用。一旦开发商集资后没有顺利获得土地，或者在开工后出现资金紧张，或挪用了集资款项，交房日期就没有保障。对于团购者来说，首付50％后签订的一纸定金合同，根本没办法保证购房人对房屋拥有的产权。

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。上述法律人士称，开发商需要一定比例的自有资金，并只能用于该房地产项目的开发，不得挪用。这种规定旨在有效防止因资金问题而导致房地产项目“烂尾”。但如果开发商通过团购集资的方式获得土地出让金或填补项目资本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而开发商从购房者手中获得的资金其性质类似借贷，只不过这种借贷没有任何抵押物和担保，完全凭借开发商的信誉。一旦开发商这方有变，出资人权益就无法得到保障。去年4月，长春净月某地王项目就因为在招拍挂环节没有达成一致，导致意向开发商因为有强劲竞争对手出现，在241轮竞价后，以7亿元高价拿地。但后期，开发商意识到土地成本过高，只能选择退地。更为复杂的是，因为开发商在拿地之前已经收取了部分团购单位的团购资金，这部分资金也被卷入土地出让金中，地方政府在是否同意开发商退地，以便返还团购参与者出资这一问题上左右为难。

　　来源：上海证券报 作者：于兵兵