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（联合早报网讯）香港星岛日报报道，港府公布下一季卖地计划，策略与之前有所转变，把公开拍卖地皮改为招标，而且出售地皮规模减少。不过，当局主动推地的做法未变，反映当局在调控楼市初见成效之际，抱着摸着石头过河的心态，期望能令楼价软着陆。 当局宣布新卖地计划，推地力度似乎减弱，负责官员解释，调整策略与过去几幅官地拍卖成绩有关，显示当局留意到持续有土地以市场预期下限价成交，个别还出现仅以竞投价卖出的情况。透过拍卖涉及金额较小的土地，似乎是想令受压的市道稍为纾缓。 对于新的卖地策略，有学者分析，新安排显示当局看到楼市存在不明朗因素，改推的住宅用地规模较小，中小型发展商亦能参与，可望增加竞投气氛，估计放慢推地步伐，可令市场慢慢“回气”。政府的做法似乎是想稳定楼市，不想楼价“大上大落”。 吸取教训 楼价飙升，市民难于置业，引来社会不满，为了解决怨气，当局决定作出调控，现在楼价稍稍回软，政府立即降低调控力度，未必代表政策有变，反而可能是反映了为政者吸取了回归后楼市大跌的经验，避免推地过急，令楼价出现直线下滑，宁愿戒急用忍，逐步增加供应，使市道慢慢降温。 政府对于调控楼市小心翼翼，除了因为物业价格升跌，会影响消费和市民财富，相信亦与外围情况非常波动有关。美国近日多个数据均反映经济减速，有可能出现双底衰退；与此同时，欧洲情况更不乐观，尤其过去一星期，希腊债务违约的揣测不胫而走，意大利为推销国债，不惜向中国领导人开口求援，加上瑞士被逼把法郎和欧罗挂，在在反映金融市场风高浪急。 欧债危机不单汇市，同时还可能触发信贷紧缩。九七年刮起的亚洲金融风暴，令市场资金变得极度紧绌，息口急升令斩仓盘涌出，把本地的楼市泡沫刺破，触发多年的跌浪。事后政府的房屋政策，被指调整太慢，犹如转向不及撞到冰山的“铁达尼号”，有了前事之师，按理官员不会再如以往，拟定政策后就“摆硬?”。 楼价趋势有一定惯性，已经出现的方向，除非遇到较大的逆转力度，才会改变方向。当局去年底开始打击楼市措施，但要到最新公布的差饷物业估价署数字，才掉头回落，首度呈现转向讯号。按照这个情况推断，若果各项因素不变，楼价有可能继续调整一段日子，假如调控力度不变，不排除有加速调整的可能。 未必代表改变推地政策 新一季推地力度降低，并不代表调控楼市的政策有重大转变。首先，当局下季仍然维持推地，反映继续运用在手的供应主动权；再者，打击短炒的印花税维持不变，这项“辣招”不取消，短炒投机的风险依然很大，特别是当市场存在不明朗因素，博反弹要承担接近两成的楼价风险才能止蚀。还有不能忽略的，是面对外围金融危机未散，金管局严密监察银行信贷，令到借钱炒卖楼宇难度大增，故此就算推地速度稍为放缓，楼价炒风不易转炽，用家想趁市道转弱入市，最重要是看本身负担能力。 政府增加供应和打击炒风双管齐下，令楼价开始出现降温，政府最理想当然是令楼价适度下跌，达致软陆的效果，要达到这个高难度目标，调控力度和速度不能太轻太慢，但也不能一味用劲。新一季推地减少，暂时可视为调控过程的观察期，究竟未来房策会否再有重大举措，仍待《施政报告》发表，估计大方向仍以调控中求稳为主调，实际是否如此，要到下月方可见到端倪。 |
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