银行对企业“惜贷”，押宝房贷

　　“楼疯”对中国实体经济的另一个重大影响在于“钱袋子”的变相收紧，新增贷款数据已经显示出银行贷款投放的明确倾向。上半年高达四成的新增贷款流入房贷市场已令人唏嘘，岂料最新公布的7月信贷数据更是让人震惊。央行数据显示，7月新增人民币贷款4636亿元，其中住户部门贷款4575亿元，这也就意味着房贷几乎占据了7月新增贷款的全部。与此同时，非金融企业贷款减少了26亿元。

　　针对这种贷款投向结构问题，央行相关负责人公开表示，从住户部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市房地产市场升温有关，前7个月平均每月个人中长期住房贷款都接近4000亿元。

　　东吴证券报告还指出，上半年银行新增贷款仅0.5%投向制造业，新增贷款中制造业和批发零售业占比相较年初分别降低了14.7和12个百分点。

　　除了央行信贷数据，各大银行上半年的成绩单也在传递着房贷迅猛增长的信号。作为传统的个人房贷供给大户，建设银行上半年新增个人住房贷款4077.82亿元，同比增长14.7%；农业银行新增个人住房贷款也达到3110亿元，同比增长16.11%。

　　“从风险管控上看，房地产可以做抵押，风险相对比较小，整个房地产市场又比较成熟，房产处置和变现比较容易，在中国经济持续调整和利率下行的大环境下，上半年中国30家上市银行持续面临盈利增速放缓、息差收缩、不良贷款‘双升’和资本充足率下降的压力，银行选择房贷业务作为发展重点方向也是不得已。”普华永道中国金融业合伙人王伟接受《中国经济周刊》记者采访时如是解释。

　　相比之下，银行对公司类贷款的投放显得颇为“吝啬”，甚至出现同比增速大幅放缓的现象。财报显示，上半年中国建行的公司类贷款较上年末仅新增627.96亿元，微增1.09%；农行较上年末新增1175.58亿元，但与去年同期相比甚至少增超过2000亿元。

　　但是，这种现象也引起了外界对系统性风险的担忧。海通证券在一份最新发布的报告中称，新增房贷占GDP比重正在迅速提升，经济存在泡沫化风险，日本即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而2015年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年更是达到了7.7%。

　　开发商陷入纸面富贵？

　　“在美国和英国，无论是摩根士丹利和标准普尔的全球产业分类标准，还是伦敦金融时报的全球分类体系，都是将房地产业列入虚拟经济范畴，而国家统计局制定《国民经济行业分类与代码》时，房地产投资还是作为单独门类存在，大体是归入了实体经济子部门的口径，但实际上，一线城市和强二线城市的房价早已经具有明显的金融属性，对于GDP的真实贡献反而是非常有限的。”央行某省级分行一位资深人士对《中国经济周刊》记者分析。

　　在上述资深人士看来，房地产价格的基本构成要素中，只有建筑和装修可以启动内需，带动相关产业，“在总的用度支出中，流向政府的土地和税收一般占到了一半之多，上海开发项目流向政府的份额最高，可以达到60%以上，我们测算过，一个人若花100元可支配收入买入房子，其实只有不足30元拉动了内需，其他都被政府和开发商划走了。”

　　不过，开发商在此轮“楼疯”中恐怕也只是赚收入不赚利润，最大的问题是成本掣肘。中原地产研究中心统计数据显示，2016年前8月拿地最积极的前50家房企平均拿地成本为7077.8元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是企业拿地平均成本增加了66%。

　　中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析，尽管楼市“妖风阵阵”，但地价透支了开发利润，房企早已不再是“暴利时代”，只不过沦为银行打工族，“从2015年开始，房企就出现增收不增利润的现象，宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但上涨的一二线城市不代表全国市场。虽然全国一二线城市回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量还在持续。即使是一二线城市相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。”

　　从上半年财报看，135家房企的净利润率只有8.15%，而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%——远远不及多个城市房价的涨幅。尽管房企营业收入涨幅高达37.11%，但净利润涨幅低于营业收入涨幅。

　　以万科和保利地产为例，这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%，但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。

　　在“楼疯”背景下，中国企业几乎没有赢家。尽管近年来一线城市的房价高居不下，去年初中央打响去库存战而造成宽松的购买政策环境，但中国社会科学院财经战略研究院曾发布报告显示，去年前三季度房地产投资对GDP的贡献率仅有0.04个百分点，几乎落入负增长贡献轨道。

　　缺席本轮楼市“狂欢”，

　　昔日温州炒房团今安在？

　　他们衣着不算光鲜，没有名牌傍身，脖子上却缠着一条粗大的金项链，与其说是为了炫富，不如说是以金石玉器讨个吉利；他们结队而来，手里还拿着大巴上发送的免费面包，一边掏出手机用难懂的方言高谈几句，一边往嘴里塞上几口；钟情熟人借贷的他们极少刷卡，似乎对现代金融体系没有多少安全感，几百万的大额进出都喜欢搬用现金——尽管红极一时的温州炒房团如今极尽低调，《中国经济周刊》记者还是能从一些资深地产销售的口中拼凑出他们当年的肖像。

　　据说在鼎盛时期，仅乐清永嘉一带就有8万人涉足炒房，温州百强企业榜单上的40多家地方制造业大亨无一不醉心于房地产游戏，其中赚得盆满钵满的自然大有人在，但也不乏在后来一轮接一轮的政策调控中输光老本的楼市弃卒。

　　而现在，这些曾经令其他踌躇在高房价面前的购房人闻风丧胆的神秘“兵团”仿佛销声匿迹。就以上海楼市为例，去年秋至今经历了房东一日连跳三次价的超级卖方市场、外环外地段拍出5万楼板天价的土地盛宴、为了抑制房价挥落的“史上最严”调控政策，以及最近出于恐惧政策升级而出现的一幕幕离婚闹剧，但期间温州炒房团却一直没有露面。

　　记者从多方了解到的情况也都指出，虽偶有散兵游勇依然“恋恋楼市”，但素来抱团的温州人更多地选择了“退隐”江湖，除了在浙江省会杭州的售楼处仍有踪迹，他们几乎成了本轮房价疯涨最意外的“局外人”。

　　温州籍“地产网红”纷纷改行

　　在炒房团最八面威风的时代，温州地产圈曾经出现过曝光率颇高的网络红人，和普通网红卖卖面膜、秀秀直播的生活不同，温州籍的地产网红在社交圈长袖善舞，善于调动大量本地人脉资源，充当开发商掮客和幕后推手的双重身份。

　　《中国经济周刊》记者注意到，近年来，当年的代表人物已不再以撮合炒房为生，公众视野里关于温州炒房团的炒作也就此褪色。

　　“二月丫头”在温州地产圈曾是“名媛”。很多人都还记得2009年上海首套房贷款可以超过八成，大量购房者直接下“盲订”的盛况，那时“二月丫头”热火朝天地扮演着温州知名“看楼团”经纪人的角色，不仅是跃跃欲试想要楼市淘金的温州老乡在上海的重要联络人，也是温州炒房圈颇具威信和号召力的组织者。她领衔的上海温州投资置业精英会更是温州在上海最大的炒房团之一，2010年巅峰时期几乎周周组团。

　　“她原名叫章蕾，自己就是温州人，长得漂亮，头脑还灵活，早在10年前就在微博炒红自己，成了温商对外的一张名片，后来在报社做经营工作，想到了用带温州看房团换开发商广告的办法，其实这一招温州几家报社早就用过，但因为她是网红，一下子就树立了自己的品牌。”温州炒房团曾经的核心人士颜文（化名）告诉《中国经济周刊》记者。

　　据颜文介绍，“二月丫头”的网红模式大约红火了七八年，她的办公地点一度设在上海静安区长寿路附近，距离上海的高端商圈静安寺不远，“温州人喜欢抱团，一传十十传百，当时的投资客没有不知道她的，相当于一个地产顾问。”

　　不过，“二月丫头”在地产热点新闻中的最后一次亮相还是2012年。因为不满上海出台针对单身非户籍人口的限购政策，她公开“约架”过上海房管局，但在这次博眼球之后便渐渐脱离了地产经纪的身份。

　　“听说她转行开过一家国际交流服务公司，做做展会、旅游项目。”颜文如是透露。而记者从其他渠道获知，“二月丫头”今年还现身合肥，当起了鱼丸连锁小吃店的创业老板。

　　而她的红人搭档孔帅也在差不多相同的时间选择了沉寂。这个“二月丫头”曾经的伙伴最后一次以“看楼团”经纪人身份出现在公众面前还要追溯到2013年，此时距离最严厉的房地产调控政策在温州落地已有两年，温州的民间借贷危机也在不断发酵，炒房团昔日代言人们大多选择了噤声。

　　根据《中国经济周刊》记者的了解，曾多次为“炒房团”发言、号称带过6万温州人炒房的孔帅，此后从事过开发商韩国济州岛项目的运营工作，如今已退出公众视野。