5月8日，住房和城乡建设部发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提到：近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题；房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。纵览文件全文，可以发现：住建部剑指地产中介收费过高的问题，提出了分档定价的解决方案。

贝壳是中国地产中介行业的领军者，在美国纽交所和香港联交所两地上市，总市值201.32亿美元，年度营收606.7亿人民币。最大股东为左辉（已故贝壳找房创始人）家族信托，持股23.8%；第二大股东为腾讯，持股比例11%。由于贝壳在地产中介行业处于领导地位，所以住建部的文件对其冲击最大。昨日美盘时段，贝壳网的累计跌幅仅为0.5%，上述文件并未激发股票市场恐慌情绪。主要原因或许是住建部的发文并未“点名批评”或者强制要求降低中介费用，股票资金对于“柔性政策文件”态度淡然。业绩角度看，贝壳网虽然营收总额较高，但近些年来亏多赚少。2022年亏损总额13.86亿元，是2021年的5.241亿元亏损的两倍由于。地产中介行业具有显著的周期性：当房地产成交火热时，业绩迅速转好；反之，则一蹶不振。

根据统计局数据，1—3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%；商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%；3月末，商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%。其中，住宅待售面积增长15.5%。数据上看，中国的住宅地产正处于弱复苏状态。风险点在于，商品房的库存增速要大于销售增速，意味着中国楼市仍然存在一定程度的滞销问题。地产中介行业对“量”的依赖要大于对“价”的依赖。然而，当前房地产市场陷入了追求“高售价”放弃“高销售量”的怪圈，流动性严重缺乏。长此以往下去，地产行业的库存将越来越高，产业链下游的环节，比如家电、家装等，都将面临增量不足的问题。

从技术角度看，贝壳网的股价处于长周期的震荡状态。2021年7月份以来，贝壳网的股价进入10~25美元的震荡区间之内，至今股价都没有摆脱区间上下限。由于行业层面并没有给出长周期的利多消息，所以现阶段并非抄底贝壳的有利时机。建议保持场外观望。另外，住建部的发文虽然短时间没有对贝壳的骨架形成冲击，但从长期来看，对地产中介的监管和限制将会越来越多，行业发展前景堪忧。

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2023-05-09