据财新周四（3月24日）报道，针对近期疯狂过热的楼市，上海近期将出台新政进行调控，相关文件将于近日下发。这些楼市新政包括，①对首套房的认定从严；②非普通二套房首付比升至70%；③严格执行既有利率优惠规定，要求银行不得进行利率竞争；④对非上海户籍人士提高限购门槛。多家银行已在部署相关任务。

①对首套房的认定从严

据财新报道，该新政中最严的一条，将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房，不过这取决于银行的执行力度。多位上海银行业相关人士指出，“认房”仍是统一要求，已经买过房，不管有无贷款，都算是二套房。但是对于大量的改善型住房需求居民，即目前无房、以前贷过款、再次购房的类型，是否算是二套房，则取决于银行自身的把关。

目前上海市执行的是“认贷不认房”，即2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房”的贷款政策。

②非普通二套房首付比升至70%

第二项新规为，非普通二套房的首付比例将提升至不低于70%。非普通二套房是指面积大于（包括等于）140平方米的房产，这类二套房的首付比例将提升至70%；而普通二套房（不足140平方米）会严格执行50%的首付比例规定。

上海市政府曾于2011年印发上海楼市限购令细则，提出对于居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但此前银行执行未到位，一位房产中介客户经理表示，“现在上海的情况基本按照二套房支付40%首付来成交”。

③严格执行既有利率优惠规定，要求银行不得进行利率竞争

第三项新规为，首套房贷款利率要求严格执行最低九折优惠。此前，由于利率市场化和房贷业务的扩张，虽然要求是九折，但各家银行变相地提出利率优惠。一位股份制银行支行行长表示，上海市对首套房最低的优惠利率能够低至八折，通常处于八三、八五折左右。

④对非上海户籍人士提高限购门槛

第四项规定为，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。此前缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前3年内累计缴纳满24个月”。

多位地产分析师指出，“认房又认贷”的原则将极大压缩改善型住房需求，短期内会对房价造成影响。另一位房产中介人士认为，如果将部分二套房首付比例调至70%，也会对房地产市场产生重大影响，因为从上海购房结构来看，置换房需求的购房者所占比例非常大，这一政策会大大加大这部分人群换房的压力。

针对第四项规定，《21世纪经济报》援引多名业内人士称，这一政策执行可能性不大。上海市决策部门在调研时多次释放了严格执行限购的信号，但多强调在细节上收紧，并未提出有关提高非户籍人士购房资格的表态。

国家住房和城乡建设部房地产市场监测专家丁祖昱表示，“一旦执行，上海将超过北京成为全国限购最严的城市，毕竟北京的满5年社保对于是否已婚没有要求。” 

近期，统计局发布了2月70城房价指数，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到47个，占比近7成。上海2月份新房价格同比涨幅高达25.1%，位居全国第二。二手房方面同样涨势迅猛，上海二手房价格上月环比增幅达5.3%，成为一线城市领跑者。

丁祖昱表示，当前上海房价上升是多方面因素造成的。五方面原因：

1、政策利好频传推升预期；

2、部分城市出现投机投资客户群体；

3、一些二手房中介利用信息不对称拉高市场预期；

4、媒体和自媒体的片面及非专业报道；

5、春节前后供应量减少，供不应求加剧。

而这些造成房价激增的原因在二季度都会得到缓解，市场的力量是最大的：供不应求自然会涨；涨多了自然会平；涨快了自然会调。大家不必太过担心。

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