本报记者 王海平 南京报道

　　“由于土地出让面积较大，因此出让价款总额较高，但土地单价并不高，楼面地价未创本市新高。”12月21日，就南京下关区“滨江2号”地块被国土部公开调查一事，南京市国土资源局答复本报记者说。

　　此前的12月18日，国土部以涉嫌“违规供地和违约房地产用地”为由，宣布对南京市下关区“滨江2号”地块进行公开调查。

　　据悉，目前南京方面正按国土部要求先期进行自查，亦派出分管领导飞赴北京汇报相关情况。

　　“滨江2号”所属的下关区，是南京市主城八区之一，主要经济指标历年来相对偏弱，房地产各项指数原本低于其他七区。但近年来该区频现高端房源，今年6月曾爆出超过5万/平方米的高价，惊动全城。

　　“自新领导班子主政南京以来，从未被重视的下关区获得了自改革开放以来的最佳发展机遇，大家达成共识，如果不在旧城改造中好好利用南京长江段10公里的黄金岸线资源，集中优势做港口物流产业，下关将永无抬头之日”。下关区的一位官员向本报表示。

　　在旧城改造的诱惑下，以申办2014年青奥会为契机，新一轮旧城开发高潮正在南京掀起。

　　在此背景下，“滨江2号”一案的发生并非偶然。

　　3年卖完近4%土地

　　一个城市出现一块“地王”不稀奇，两块相连的土地都成了“地王”，这种事只出现在南京市下关区。

　　2010年9月19日，南京临江老城改造建设投资有限公司(下称“南京临江”)以总价200.43亿元拿下下关区滨江1号和3号地块，总体计算至今仍位列中国总价地王第二位。

　　2012年11月30日，南京市国土资源局公开出让滨江2号地块，南京临江作为唯一的竞标者，以56.2亿元底价轻松拿下，创造了2012年度全国范围内的总价地王。

　　2号地块正处1、3号地之间，三个毗邻地块共同组成政府规划的下关滨江商务区的核心，有“南京外滩”之称。这是南京环境综合整治开发结合危旧房改造的重点工程。下关区视这一规划为“最大发展机遇”。

　　仅以国土部门公开的数据计算，这三个地块出让面积分别为353664.3㎡、313879.4㎡、364214.6㎡，均以121.41亿元、56.2亿元、78.93亿元的底价成交，以此计算总面积为1031758.3㎡，折合约1549亩，约1.03平方公里。

　　这意味着下关区在3年时间内，就以平均1657万/亩，总计256.63亿元的价格，出让了行政区划面积的3.63%，而购买方仅有南京临江一家公司。

　　有业内人士分析，南京临江在下关滨江的地块体量过大，可能是其引起国土部关注的重要原因，因为国家对地块的出让规模有明确限制，“对住宅用地，单幅地块要求不得超过300亩。”

　　南京临江是何背景？

　　公开信息显示，为了“南京外滩”的大规模土地开发，南京方面由市房地产综合开发总公司、南京联宇开发建设有限公司引入央企中冶集团，联合成立中冶置业(南京)公司。

　　2009年4月，南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方签订合作协议，共同发起成立南京临江，主导下关滨江区域的老城拆迁改造，其中中冶置业(南京)占股80%。

　　中冶置业在2007年以“城市运营商”身份进驻南京，曾参与南京河西开发、莲花村保障房以及多个高端楼盘项目。

　　2011年，根据中央改革精神，央企剥离旗下三产，独立核算，中冶置业得以将规模再次做大。中冶置业(南京)持有南京临江80%的股份在2012年增至98.52%。

　　有知情人士告诉记者，南京方面通过股权转换，在获得约30亿元的收入后，已基本退出了南京临江。但此消息未获南京方面证实。

　　原住民的得失账

　　南京下关滨江地带，朱自清散文《背影》的故事发生地，民国时代，这里是南京最为繁华的商区之一。1929年为奉安孙中山灵枢而建的中山大道，由下关码头直通市中心，是中国近代第一条现代化城市干道。

　　现在，下关已经被多个工地包围，打桩机等机器作业声震耳。“权衡拆迁利弊、认清形势作为、积极配合政府推进拆迁进度”等宣传拆迁的红色条幅挂在下关码头附近各路口。

　　“滨江地块是当下城市遗留的最大棚户区，基础设施落后，区域面貌破旧，且被铁路多处分割，环境脏乱差，居民要求改造的呼声非常强烈”，南京市国土局在12月21日答复本报时表示。

　　早在2005年底，南京市委、市政府就明确了下关区的发展定位——现代都市特色与历史文化蕴涵相互交融的滨江核心发展区、南京跨江发展的中心辐射区，滨江片区旧城改造拉开序幕。

　　下关旧城改造涉及拆迁总建筑面积157万平方米，关联工企单位200余家和近12000户居民。

　　公开资料显示，目前滨江地块涉及居民住户的拆迁已完成90%以上。其中，被国土部公开调查的“滨江2号”地块上共有1448户居民，现已搬迁1374多户，工企单位11家，已搬迁9家。

　　居民拆迁过程中的怨声较多，“除了没出人命外，其他的断电断水行为太常见了”，有自称为“钉子户”的居民对记者表示。

　　“政府给我的价格是7200元/平方，这价格在省城你让我上哪安家去？”仍留守的居民对此抱怨，“这价格只能让我到高淳、溧水(南京下属县)。”

　　另一个经营小店的居民说，“我双证齐全，土地面积超过100平方米，你让我搬进高楼，我拥有的土地面积就可以忽略不计，这不公平。再说了，我现在还有证照齐全的小店，搬到几十公里外以后我如何生活？”他已坚持了3年多。

　　“为了让我搬走，负责拆迁的人和我谈，说我出30万可以给我4套保障房的房号，我不同意，一个礼拜后就降价到18万”，一个老人对记者说。10年前，他也因拆迁从三岔河附近搬迁至此。

　　在下关，与作为棚户区形成强烈对比的现象是，这个区域频现高端房源。世茂、锋尚、天正等一线房企汇聚“滨江”区域：今年上半年，一套200平方米的锋尚国际公寓二手房售价在700万元左右，均价约35000元/平方米。今年6月下旬，天正桃园开盘，其临湖楼王曝出超过5万/平方米的高价，均价也在40000元/平方米左右。

　　老城改造中，“补偿价格”和“开发价格”的巨大价差由此可见一斑，价差造成的心理不平衡，是当下居民不愿搬迁的最重要因素。

　　南京市政府12月20日举办的保障房新闻发布会透露，下关滨江1-3号地块的居民将全部搬迁到丁家庄的保障房片区。

　　丁家庄位于南京长江二桥南下桥口附近，距下关约约45分钟车程，规划中至2013年上半年将开通5条公交线路。

　　包括丁家庄在内的南京4大保障房片区，由南京市政府国资投资建设，采用基础设施与楼群同步建设的原则，约7800元/平方米。

　　“历史上南京的保障房建设有欠账，但是2010年启动的四大保障房区域已进入供应分配阶段，可以基本满足需要。”南京市住建委副主任、市房产局局长李真表示。

　　但南京大学商学院教授高波对保障房片区地处偏远的格局提出公开批评，认为“错学了新加坡理念”，“原住民受益”原则未得到有效贯彻。

　　3块地换18年财政收入

　　那么滨江地块的巨大受益流向了哪里？

　　因为地理上的临江位置，传统交通运输业曾是下关的重要税源，在辖区地方税收中列第一大支柱产。

　　2005年后，随着城市交通体系的调整，下关的交通运输开始弱化，2005-2009年涉及交通运输的税收占地方税收比重从32.5%下降到20.2%。

　　与此同时，在滨江概念板块推动下，下关的房地产行业税收快速增长。2005年-2009年，下关区房地产业税收从11819.3万元猛增至36718.8万元，年均增长超过50%。自2007年起，房地产业一跃成为辖区地方税收收入第一大产业，对地方税收的贡献率从2005年的20.26%上升至33.71%。

　　从2006年开始，因房地产开发带动的个人所得税也超过企业所得税，成为下关地方税收中的第二大主力税种。

　　从滨江1、3号地块200.34亿元底价成交看，按出让楼面价1号地块5929元/平米、3号地块8272元/平米测算，按规划，其总建设规模建筑面积400万平方米，平均建设成本5000元/平方米，建成住宅面积约40%，非住宅约60%。

　　本报记者根据目前下关现有住宅平均售价计算，假设其中住宅全部用于销售(销售率80%)，非住宅直接销售20%，上述取销售单价分别为2.3万元(住宅)、3.5万元(非住宅)，远远超过补贴给被拆迁安置居民7200元/平方。

　　综合考虑并保守计算，除去一次性要收取的土地出让金外，下关地方政府在滨江1、3号地块开发推进中，仅工程建设、房地产销售等部分就可以产生税收累计可超过60亿。

　　如此算来，下关1-3号地块的出让，预计地方可以获得318.63亿元的收入。

　　2011年，下关区全区实现财政总收入31.21亿元，其中地方财政一般预算收入17.41亿元，地税收入12.56亿元。也就是说，若以2011年为基数年，上述收入抵得上下关区18个“2011年”财政一般收入总和。

　　不过，旧城拆迁改造中，地方税后的可持续增长是最主要的挑战。这是因为，危房改造、拆迁、商品房销售等对地方税收的贡献为“一次性”，能否获得较好的可持续性在于通过招商引资为地方税收注入的税源。

　　而下关区属的诸多企业涉及更新改造或外迁，将带来部分税源的流失，对下关而言，“固企保税”任务艰巨。

　　有下关官员告诉记者，此次滨江改造影响的企业，每年会减少地方税收1.5亿元左右。而随着南京市的财权和事权的重新调整，能否快速找到替代税源弥补外迁税收缺口等成为当下最为紧急的任务。