深圳为小产权房“划成分”

　　分类处理违法建筑 将为小产权房有条件转正铺路？

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　在两部委要求坚决打击在建、在售小产权房时，深圳市日前透露，将出台关于分类处理违法建筑的实施办法，对原村民和原村集体所建住宅类违建放宽确权，通过减免罚款或地价，推动违法建筑的处理。

　　对此，业内人士纷纷猜测，深圳对违法建筑的分类处理，是为下一步小产权房确权做铺垫和准备。

　　然而，受访的村民代表告诉《华夏时报》记者，很多村民对此并不买账，由于不清楚政府的目的何在，为了保障自身利益，对于超出面积的违法建筑，他们并不愿意登记确权。

　　分类有限放开

　　日前，深圳市查违办对外透露了《〈关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(以下简称《实施办法》)的简要内容，严格区分处理范围，坚持宽严适度、分类处理确认的原则，对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认，对原村民、原农村集体经济组织，整体从宽，减免罚款或者地价。

　　确认即确权，就是对村里开发的住宅类违建发放房产证。这一规定又被不明真相的人解读为放开小产权房的前奏。

　　由于《实施办法》细则尚未公布，仅从目前公开的措词来看，连区级国土局的人也表示，尚难以看出是要具体解决哪一类违法建筑。

　　深圳龙岗区国土局人士对本报记者表示，原村民和村集体兴建的小产权房有望得到处理，但目前还在征求意见阶段，政策尚未落实。此前的“两规”主要针对生产经营性违法建筑和原村民的违法私房(宅基地)，这次的文件应该算第三规，包括所有违法建筑，即没有合法报建的房子都属于违法建筑范畴。

　　“说白了，就是先给原村民和村集体建设的这部分违法建筑确权，而由开发商和外来人口建设的违建暂时还未放开。”深圳市原住民网总裁陈宏说，过去由于需要补交地价才能确权，因此村民不愿意出钱确权，鉴于深圳土地严重缺乏，政府只好进一步妥协，放宽条件，免费确权。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，深圳分类处理“小产权房”，意味着为小产权房转正提供了根据，同时小产权房转正将要告别“一刀切”。

　　原在深圳规划局任职的房地产专业人士贺承军告诉本报记者，这一《实施办法》主要目的是登记，进行一次摸底，有效促进资产的流动，降低交易成本。登记之后，宅基地即可在市场上流转买卖，而以前违法建筑是交易盲区，没有产权证，但市场上一直有胆大者进行买卖。

　　事实上，从2009年开始，深圳开始着手全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作，要求村民申报，掌握了深圳违法建筑的数量以及分布形态，此后政府采取“先易后难、单项突破”的办法，先后出台了城市更新政策、房屋征收补偿办法、优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等。

　　也是从2009年开始，深圳暂停办理违法建筑转成绿本房产证，曾经统一申报过的违法建筑也没了下文。

　　“什么原因停了，我们也不知道，什么时候重启办证，现在还没出来文件。”深圳宝安沙井街道查违办内部人士对记者表示，违法建筑分类处理的概念很抽象，要等后续细则公布才知道，按照以往的政策，一户一栋超出的部分，在补交地价和罚款后，是可以拿到房产证的。

　　而为了打消外界对放开小产权房的猜测，深圳市查违办日前也出台了文件，表示要坚决打击在建、在售的小产权房，但据记者了解，目前深圳仍有多处多个项目在偷偷抢建。

　　原村民不买账

　　尽管《实施办法》放宽了违法建筑的处理条件，但同时也提到，对历史遗留违建的处理确认属于有限确认，仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准，以使违法者难以从违法行为获取利益。

　　陈宏认为，违法建筑的处理，就是深圳市与原村民的博弈，深圳村集体土地占据着深圳建设用地42%的比例，村民越来越意识到土地的价值，明白旧改越晚、收益越高的道理，只要村民不主动释放土地，政府就只能让步。

　　因此，深圳原村民对政府的处理方式也并不买账。深圳龙岗区沙井街道原村民潘先生对记者直言，不清楚政府减免罚金和地价的目的何在，村民对政府持怀疑和观望态度，对超出规定面积外的违法建筑，并不愿意主动去登记确权。

　　按照规定，属于合法范围内的村民一户一栋的宅基地地面面积为120平米，建筑面积最高不超过480平米，但这几年，随着房租的上涨，许多村民将原来只有两三层的宅基地(深圳俗称农民房)拆除重建，有的一栋农民房建成高达十多层、二十多层不等，违法建筑越拆越多。

　　政府对原村民和村集体违法建筑确权的目的是什么，是为村民分享城市土地增值收益，还是为小产权房转正铺路，抑或是解决城市土地面积不足的问题，受访的多个主管部门人士似乎也解释不清楚。

　　对此，深圳市人大常委会常务副主任李华楠曾透露过，深圳土地资源枯竭，而违法建筑大量侵占了土地，加剧了土地资源的紧张，成为产业结构调整的“瓶颈”。过去对违建的处理，要么没收，要么拆除，村民对这种处理方式对抗性强，很难妥善处理。

　　基于现实，政府给予违法建筑一条新的出路，准予部分符合一定条件的违建在政府的严格监管下临时使用，做到物尽所用，这样也可以把所有违法建筑置于政府的有效管理之中，避免过去以不发证为理由放任不管，违法建筑内五毒俱全、事故频发的状况。

　　潘先生说，目前市场上的小产权房，指的是由村集体和开发商合建的房子，与商品房的形态相似，但产权属于村集体所有，与村民的农民房性质不同。

　　从这个角度而言，潘先生认为，政府不会给他们农民房里的每一个单元发房产证，而小产权房已经卖给小业主，是否转正与原村民已经无关，而给原村民的农民房确权，也与小产权房能否转正无关，因此他们并不希望小产权房转正。

　　“多数小产权房都是由村里将土地卖给开发商，销售收益双方按比例分成，或者由村委会和开发商合作，很少是村集体组织单独建设。”潘先生说，由村委会出面盖章与购房者签合同，而销售的钱却进了开发商的口袋，政府怎么分辨的清到底属于谁开发的，怎么分类处理？

　　从政府的文件和表态来看，放开对原村民和村集体建设的违法建筑，最主要是解决土地不足的问题，并非为小产权房放行做准备。

　　“整个村里小产权房面积有两百多万平米，但没有一栋是属于我们村的。”有关小产权房的转正，在潘先生看来，现在更多只是一种传说。

　　不过，贺承军坚持认为，目前只是分类处理，而长久来看，政府一定会分节奏、分层次地慢慢解决所有小产权房问题。