万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产(000024)07年的净利润。

　　过去两年的高价地或将拉低房地产上市企业的毛利率，部分上市房企项目甚至面临着亏损压力。

　　计提

　　国金证券分析师曹旭特日前发表研究报告称，万科，保利招商金地四家上市公司08年报将集体计提存货减值准备。

　　“存货跌价准备”是指，由于存货销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分。

　　2008年10月27日，万科发布公告显示，受计提5.35亿元存货跌价准备影响，三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。

　　以万科计提五个项目中之一的北京金色城品为例，这块地楼面地价为11409元/平方米，预计售价可达16150元/平方米，以建安成本为3200元/平方米，营业税5.5%，期间费率10.7%计算，该项目每平方将亏损812元，因此计提减值准备合计1.21亿元。

　　万科也是首个开始在财报中，计提存货跌价准备的开发商。对此万科执行副总裁肖莉表示，在执行层面以高价获得了若干土地，公司在快速扩张的过程中，对于成本的管理、费用的控制也存在一些松懈。有分析认为，计提存货跌价准备代表了万科对07年高价拿地的反思。

　　13.6亿利润成空

　　曹旭特在报告中指出，万科年报内需要继续计提压力不大，预计计提金额不超过1.95亿元，占08年净利润4.3%。如果考虑三季报中已经计提的5.35亿元，则合计减值准备占净利润的13.5%。预计招商地产将计提1.61亿元，占08年净利润13.5%。预计保利地产(600048)将计提2.2亿元，占08年净利润10%。预计金地集团(600383)将计提1.59亿元，占08年净利润16.7%。

　　按照他的预计，万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产07年的净利润。

　　以招商地产07年10月拿下的佛山魁奇路地块为例，其楼面地价为5611元/平方米，按照预计售价为8300元/平方米，建安成本2000元/平方米计算，毛利率仅为8%，除去营业税5.5%，期间费率8.5%，会产生473元/平方米的亏损。因此按照50%的权益计算，预计招商地产会计提减值准备1.27亿元。有业内人士认为，按照佛山现在的市场行情，招商在佛山的这一项目很难卖到8000以上。

　　据分析，在曹旭特分析师预计可能会产生减值准备计提的项目中，大多数是相应城市07年名动一时的的“地王”项目。如招商地产和九龙仓合作拿下的南京仙林地块，保利地产拿下的广州白云区金沙洲地块，金地的番禺滨江路地块。

　　但他同时指出，上市公司计提减值准备并不能带来什么好处，动力并不强，而迫于市值管理压力和对房价判断可以存在的较高弹性，上市公司未必会严格计提减值准备，而按照保守假设推算，上市公司需计提减值准备数量会高于上述金额。

　　他指出，某些项目放弃土地定金停止开发或许能更大程度的减少损失。以招商地产的为例，由于南京仙林地块仅交付了1.2亿元定金，相比该项目预计可能计提2.58亿减值准备，选择放弃定金可以更大程度减少损失。

　　安信证券分析师陶学明在接受观点地产网采访时表示，高价地只占上市公司项目的一部分，上市公司计提减值准备只是个别地块，并不是普遍现象，而且有的上市公司会和政府协商修改规划或者改变容积率等方式降低开发成本。而且这种计提是一次性的，只会造成短期内的影响。

　　另一家不愿具名的证券公司分析师表示，08年年报出现计提应该会是普遍现象。

　　据一位业内人士透露，保利和招商地产08年报应该都会进行计提。