招商积余（001914）

核心观点

百年传承， 继往开来。 2019 年公司重组更名上市， 以“12347” 为发展战略， 确立了公司在物业管理行业的领先地位。 公司第一大股东为招商蛇口， 背靠国资， 实际最终控制人国资委旗下的招商系、 中航系、 保利系共持股超六成， 股权结构稳定。 重组上市后， 公司部门整合进展顺利， 业务结构不断改善， 2021 年物业管理收入占比达 94%。 随着业务结构的不断成熟、 经营效率提升、 住宅新盘不断交付和高毛利非住业态不断扩展， 公司盈利能力仍有较大提升空间。背靠央企， 内生与外延优势突出。 母公司招商蛇口实力突出， 在当前弱势的市场环境下保持着优秀的财务和稳定的销售增长。 公司在管住宅项目625 个， 在管面积 1.2 亿平方米， 其中来自母公司的在管面积为 0.7 亿平方米， 占总在管面积的 64.7%。 近年来招商蛇口保持着稳定的销售增速和拿地力度， 未来将更有力地支持物业板块地发展。

非住领域龙头， 显著受益于市场格局重构。 公司积极推行“大物业” 战略，业态布局均衡， 非住业态在管面积与住宅业态基本持平， 同时在非住业态端贡献收入较高。 2021 年底公司自整合以来首次落地并购项目， 未来不但能受益于大中型国央企开发商母公司的资源优势， 还能受益于行业格局重构， 作为“信用中介” 从新鲜项目资源中获益。 今年年初， 公司重资产剥离程序启动， 有利于公司优化资产和债务结构， 提高整体资产运营效率， 若将公司重资产按照账面价值变现后进行重估， 当前公司估值水平处于行业低位。

盈利预估与估值： 公司背靠央企， 内生与外延优势突出， 作为非住领域龙头， 公司业态布局均衡， 将显著受益于市场格局重构。 综合绝对与相对估值结果， 我们认为公司股票价值在 20.55 至 22.13 元之间， 较当前股价有 36.5%至 46.9%的空间， 预计公司 2022 至 2024 年归属母公司净利润为 6.5 亿元、 8.3 亿元和 10.1 亿元， 分别同比增长 26.7%、 28.1%、21.5%， 按照最新股本的每股收益分别为 0.61 元、 0.79 元和 0.95 元，对应 PE 分别为 24.6、 19.2、 15.8X， 维持“买入” 评级。

风险提示： 地产开发超预期下行； 公司在管面积增长不及预期； 毛利率下行超预期； 重资产剥离进度不及预期