央行报告称房价拐点初显端倪 银行担心恐慌性抛售

　　"经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。"

　　这是人民银行调查统计司近日撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》之中的观点。

　　事实上，从部分城市的房价走势看，这种观点已经得到了印证。11月份北京市二手住宅成交均价为22018元/平方米，创下15个月以来的新低。

　　房企现金流量影响房价

　　央行称，11月24日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在北京举办"房地产金融风险管理"座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。

　　央行发布的消息援引与会代表的话称，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。

　　进入2011年，随着房地产调控的深入，房地产企业从银行体系获得资金的难度陡然加大。

　　央行公布的数据显示，三季度末，人民币房地产贷款余额10.46万亿元；前三季度累计增加9923亿元，同比少增7439亿元，占同期各项贷款增量的17.5%，比上半年低2.1个百分点。

　　除了银行信贷渠道之外，信托、债券等融资渠道的大门也渐渐变窄。行至年尾，房地产企业的资金链已非常紧绷。这意味着，对于房地产企业来说，降价销售存量房产，缓解资金压力将是现实而理性的选择。

　　国家统计局公布的数据显示，前10个月，房地产企业本年资金来源达68429亿元，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓；11月18日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格显示环比首次下跌0.14个百分点。

　　银监会近日发布的报告也称，随着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。

　　在此次会议上，参加会议的代表还提出，就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。

　　银行更怕恐慌性抛售

　　部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　此前，在银监会的要求之下，商业银行已经进行过多轮房价下跌压力测试。

　　在11月初，银监会原主席刘明康还曾公开表示，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试。最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。

　　"但从房地产行业来看，压力测试显示房价下跌20%到30%，对银行资产质量确实不会造成太大问题。"一位国内评级公司的人士表示，但由于房地产行业牵一发而动全身，其上下游行业极其宽广，如果房价深度下跌，必将影响到上下游行业。届时银行的资产质量能否经受考验，还要打个问号。

　　不过从目前来看，商业银行的资产质量尚能保持稳定，三季度末，商业银行不良贷款余额为4078亿元，比年初减少258亿元；不良贷款率为0.95%，比年初下降0.18个百分点。(第一财经日报 聂伟柱)

　　万科14城市甩卖10亿房源 网上卖房或为降价找借口

　　开发商在2011年的最后一个月发起销售冲刺，让人眼花缭乱的营销创新越来越有看头。上个周末，万科史无前例地启动了一场涉及10亿房源的网购行动。

　　作为国内最大住宅开发商，万科深圳公司发布的新闻资料俏皮地调侃："人类已经无法阻止网络优惠购房的脚步了！当网络购房成为新的时尚，行业龙头万科也无法hold住了。"

　　相比之下，万科汉阳国际项目的营销方式似乎更抓眼球，归元寺方丈隆印法师在12月3日携祈福文化前来助阵，吸引众多市民围观看房。

　　14个城市10亿元房源上网

　　根据万科发布的资料，被称为"万科V购"华南在线购房中心已经在易居电商平台全面上线。万科在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元的房源，将以在线专卖的形式，实行全程网络销售。

　　这也是史上最大规模的房产电商项目，涉及城市之广和项目之多已经远远超过此前SOHO中国、华远地产、龙湖和招商地产等开发商的网购规模。

　　万科华南区域相关负责人表示："在万科V购平台，消费者将能享有到传统销售中无法得到的优惠。"包括买房专享超亿元优惠，一元起拍最高150万优惠、轻松赢首期、1年免费住万科等。

　　值得关注的是，万科推出的网购房源已经不是"鸡肋产品"，从深圳公司上线的产品看，涉及旗下万科公园里、清林径、双月湾等五大物业，涵盖了刚需类、改善类及度假类等全品类项目，最高优惠达20余万元。

　　深圳中原地产的研究报告称，在市场持续低迷的情况下，很多开发商已经偃旗息鼓，或延迟开盘时间，或减少了供应量。

　　但是记者从深圳万科了解到，12月还将再推5个新盘，总货值30亿元。同时，由于商业不存在限购限贷的问题，万科在12月还将集中推出四个商铺入市。

　　万科深圳公司向记者表示，之所以逆市而为，一方面与万科总裁郁亮日前的表态有关，万科无论在什么样的市场环境下，仍然会坚持快速销售、现金为王的策略；同时，对于万科深圳而言，12月也是能否完成全年计划的关键时刻。

　　而在11月28日，万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆对媒体表示，受调控影响，万科的销售速度减慢。

　　网上卖房，为降价找借口？

　　网上卖房到底是营销噱头，还是切实之举，业界对此仍存在争议。更有业内人士认为，万科网上卖房是在跟"面子"对赌，在网下卖房困难之时，把大批房源搬到网上，为降价找更合理的理由。

　　在此前的4月底，地产界中最具娱乐精神的SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹率先在网上吆喝卖起了房子。如今，电子商务的传统堡垒淘宝网也推出了新房买卖的测试平台，上海某楼盘更是启用了"房地产电子商务的2.0版本"。

　　在11月29日，SOHO中国、华远地产、万科、龙湖等20家开发商则直接宣布成立"中国房产电商竞价联盟"，组团在网上以拍卖形式卖房。潘石屹表示，中国房地产业正在面临前所未有的挑战，必须将定价权通过网络交给购房者。

　　一方面是楼市遭遇罕见寒冬，开发商积极寻求营销创新以应对楼市低迷现状，另一方面是电子商务企业在背后推动，双方一拍即合。

　　有消息称，万科正在计划搭建电子商务网络。深圳电子商务专家龚文祥曾在微博中透露，万科目前正通过全球著名猎头公司招聘电商总监，要求之一就是"有能力迅速组建一支电商运营团队"。如果情况属实，则意味着万科在网上卖房领域将有不小的动作。

　　实际上，万科深圳公司曾在此前的9月份首次与淘宝合作房产网上团购，仅仅耗时3个小时，53套总价值超过3500万的房源就被一抢而空。深圳万科营销部经理杜晓晖向记者表示，在线上推出的是该楼盘的部分特价房源，与万科线下的销售并不冲突。此举最后却吸引到了一些新客户前来购房，效果不错。

　　在短短几个月内，电子商务正在以令人吃惊的速度迅速"入侵"房地产销售领域，热度不降反升，让那些曾经轻视房产电商的人深感意外。

　　目前看来，市场中开发商和电商平台合作的内容不尽相同，但目的却十分一致，即更多的是为了宣传、造势、揽客。

　　从这个角度而言，目前房产电商只是一个为低迷楼市造势拉客的有利工具，而这种工具的作用，很有可能在楼市回暖之后被淡化。(第一财经日报 黄树辉)