万科A:业绩高增 未来可期

　　类别：公司研究机构：中国银河证券股份有限公司研究员：陈智旭日期：2017-11-07

　　1、 事件。

　　公司发布2017年三季报,前三季度实现营收1171亿,同比增0.04%,实现归母净利润111亿,同比增34.23%,基本每股收益1.005元,同比增34.36%。

　　2、我们的分析与判断。

　　(一)毛利率增长,盈利能力提升。

　　公司业绩大增主要受益毛利率的大幅提升,前三季度毛利率约为23.7%,同比提升近6个百分点。公司前三季度竣工面积1136万平米,占全年计划的46%,竣工结算量主要集中于四季度,公司全年业绩增速有望超30%。

　　(二)销售额大增51%,市占率加速提升。

　　前三季度公司实现销面及销额2665万方及3961亿元,同比分别增33.8%及50.7%,市占率约为4.3%,相比去年同期提升约1个百分点,政策压制下龙头企业集中度加速提升效果明显。截止9月末公司已售未结货值约为4321亿元,同比增速达41%,未结资源丰富,为公司未来业绩提供有力保障。

　　(三)第三季度积极补库存。

　　第三季度公司新增拿地权益建面约1116万平米,权益拿地金额约746亿元,相比同期销售额计算得到的投资力度达到60%,6月以来公司拿地力度明显提高。前三季度公司累计新增权益建面2100万平米,投资力度约48%,大幅高于去年水平,公司积极补库存,契合存货的快速去化。从布局来看,按投资金额计算,一二线城市占比超过90%。

　　(四)负债率提升,财务整体稳健。

　　三季度末公司净负债率38.2%,相比中期末接近翻番,但依然保持行业中的较低位。其中短期有息负债相比中期末提升8%,货币覆盖率1.74,长期有息负债相比中期末提升17%,主要是长期借款大幅攀升,总体来看财务依然相对稳健。

　　(五)新业务稳步拓展。

　　物流地产方面,前三季度公司新增物流项目23个,计容建面约190万平米,已超过2016年全年水平;此外公司参与普洛斯潜在私有化仍在进行中。长租公寓方面,截止9月末公司集中式长租公寓品牌“泊寓”覆盖24个城市,2017年预计总获取房间数将超过10万间。商业地产方面,以印力集团为平台,截止2017年中持有及管理商业面积850万平米,10月发起设立首个商业地产抵押贷款资产证券化产品。另外公司也在物业、冰雪度假、养老、教育等方面持续推进。

　　3、投资建议。

　　公司近两年销售表现亮眼,行业集中度加速提升,为未来业绩提供支撑;此外地铁集团成为基石股东支持公司混合所有制结构、事业合伙人机制、城市配套服务商战略,有利于公司长期稳定健康发展。我们上调公司17-19年EPS分别至2.43、3.07、3.68元,按目前股价PE 估值约为11.1、9.0、7.5倍,估值处于比较低的水平,我们维持公司“推荐”评级。

　　4、风险提示。

　　调控超出预期,新业务拓展缓慢。