卧龙地产

　　国泰君安

　　卧龙地产：增持评级 目标价18元

　　立足于二三线城市，10年可售量饱满投资要点：

　　地产主业稳健经营。06-08每年结算面积14万平米以上，09年中期结算5289元，比06年增长41%。09年前3季开工26.2万平米，竣工16.56万平米；销售15万平米，预售收入5.33亿，分别同比增长109%和97%。

　　发展战略清晰，在经济发展潜力大、人口增加稳定、房价相对较低的二三线新兴城市拥有381万平米项目储备，项目储备成本低，盈利突出。

　　目前在建在售及待建项目总建面346.6万平米，未结面积271万平米，权益未结186万平米。项目储备主要分布在上虞(16%)、武汉(17.2%)、清远(49.6%)、绍兴(6.9%)等二三线城市，项目储备平均楼面价约666元，而销售均价超过5000元，盈利能力突出。

　　未来可售量饱满。2009年11-12月公司可售面积7.65万平米，总金额4.6亿元；2010年可售面积47万平米，可售金额31亿元。

　　负债水平高，有再融资需求。09年三季报资产负债率72%，扣除预收账款的真实资产负债率63%，净负债率87.2%。

　　拟以10.98元/股公开发行融资8亿，已获批，发行后总股本将摊薄22%至4.03亿股。募集资金用于天香华庭二期和五洲世纪城一期的开发。项目总建面75.4万平米，开发周期为2008-2012年，预计可实现收入28.5亿，净利润5.51亿。预计可实现增发后摊薄后EPS 1.37元。

　　预计09-11年摊薄前EPS为0.46元、1.05元和1.45元；摊薄后10-11年EPS分别为0.86元和1.19元。预计09-11年公司将分别结算15万平米，27万平米和35万平米，分别实现收入8.2亿元、16.5亿元和22亿元，净利润分别为1.52亿、3.48亿和4.79亿元。

　　给予10年增发摊薄后22倍PE；摊薄后RNAV 13元，考虑公司项目房价上涨空间、土地储备增加潜力和行业平均溢价，给予30%RNAV溢价；综合PE和RNAV估值给予18元目标价，首次给予增持评级。