南山控股:重组完成在即

　　类别：公司研究 机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：陈慎,刘璐 日期：2018-05-16

　　南山控股发布2018年一季报,实现营业收入7.91亿,同比增长146.3%,归母净利润-0.35亿,EPS-0.02元。

　　结算同比大幅上涨

　　报告期公司营业收入大幅增长143%,同比去年一季度公司结算量大幅提升。从结构来看,主要仍然是深圳山语海以及苏州项目,但业绩依然出现小幅亏损,主因在于:1.一季度地产业务收入占比相对较低,而非地产业务涉及硬性成本较大;2.因山语海为高毛利项目,涉及的增值税较高,同时项目权益占比为51%,以致报告期内少数股东权益占比同比大幅提升;3.因为公司积极推进吸收合并深基地B相关事宜,管理、财务费用较高,期间费用率达22%,但同比去年亏损收窄,全年口径下,预计18年业绩表现相对平稳。

　　去化即将提速,布局物流产业地产

　　一季度新推货量有限,销售额不到10亿,但后续18年公司将加快新项目入市力度,16年所获得的苏州项目将在今年步入销售阶段,同时,长沙岳麓项目也将加大推盘,此外,锡东车联网小镇有望在今年贡献货值。总体而言,公司一改过去的佛系开发风格,向快周转靠近。在扩张模式上,公司也有所突破,通过政企合作、产城融合的路径能够最大化公司物流+地产双主业的协同效应。

　　吸收合并深基地B在即,静待地产+物流双主业格局

　　1月公司吸收合并深基地B预案已获证监会并购重组委无条件通过,4月收到外汇管理局批复,打通B股股东购汇支付行使现金选择权渠道,预计二季度将圆满完成重组。重组对于公司意义深远。重组后的南山控股隐性资源丰厚。市值较NAV折价37%,随着国内以房产租赁REITs为代表的地产金融环境逐步破冰,宝湾多年在物流板块的蛰伏蓄势将在资本市场上兑现价值。

　　投资评级以及盈利预测

　　预计18-19年EPS分别达0.36,0.41元,维持“买入”评级。