地产：房价现强势反弹 荐3股

　　中国国家统计局于周二公布的2017年3月70个大中城市住宅销售价格数据显示，新房和二手房价均呈现大幅反弹态势，令去年三季度末热点城市调控政策出台后房价涨幅趋缓的走势戛然而止。当然这并不令人特别意外，因为3月下旬以来已经接连有相当多个地级甚至县级城市纷纷出台调控政策。我们认为此前公布的今年首季强劲的房地产开发投资增速为更多降温措施提供了空间，而其中信贷紧缩仍是最必要和最关键的。我们将密切关注未来几个月内按揭贷款的紧缩程度。

　　房价增幅大面积加速。在70个城市中，3月新房价格环比上升的城市个数从1月的45个、2月的56个进一步增加至62个，70城平均环比增速从1月的0.24%、2月的0.33%进一步上升至3月的0.71%。在此之前，我们注意到新房平均环比增速自2016年9月高位的1.80%以来，已连续减速四个月。与此同时，二手房价格环比上升的城市个数从1月的51个、2月的55个进一步增加至3月的64个，70城平均环比增速从1月的0.35%、2月的0.37%进一步上升至3月的0.77%。

　　高阶到低阶城市走势趋同。在新房市场，一线城市结束连续四个月以来的环比下跌，并于3月录得环比持平，同期二线城市、三线城市和四线城市环比增速分别从2月的0%、0.5%和0.4%进一步上升至3月的0.4%、1.0%和0.7%。在二手房市场，由于其销售价格不受当地政府发放预售证控制，核心一二线城市二手房房价的反弹力度更为显著，其中一线城市和二线城市环比增速分别从2月的0.3%和0.8%大幅上升至3月的1.1%和1.5%，同期三线城市和四线城市环比增速分别从2月的0.4%和0.2%上升至3月的0.8%和0.5%。

　　热点调控城市二手房价反弹显著。具体来看，我们发现二手房房价3月环比涨幅最高的前十个城市中，有6个城市名列去年9月底第一批出台严格限价限购政策的16个过热城市名单中，包括厦门(环比增长4.9%)、广州(环比增长3.3%)、北京(环比增长2.2%)、无锡(环比增长1.8%)、天津(环比增长1.6%)和福州(环比增长1.6%)。

　　此外，深圳作为引领2014年四季度以来这一轮房价上涨且于去年下半年最先出现房价松动迹象的城市，尽管其新房房价在3月呈现连续第六个月的环比下滑，但二手房房价结束了自去年10月以来的环比下跌走势，于3月录得环比增长0.3%.未来信贷将收紧。国家统计局前一日公布的房地产数据显示，一季度房地产开发投资增速创3年来新高。因此，我们坚持认为，考虑到在流动性宽松背景下购房者仍维持房价持续上涨预期，因而对房地产调控政策敏感度有所下降，未来进一步收紧按揭贷款是很有可能且必要的。根据我们计算，2017年一季度，新增居民按揭贷款占同期新增贷款总额比例约35%，相比2016年全年实际占比约45%，2017年目标占比约30%。假设严格执行2017年目标占比30%，我们预计今年余下三个季度的月均贷款额度将从一季度的月均4870亿元下降47%至2590亿元。

　　维持标配评级。30家大中型上市开发商一季度合约销售金额平均同比增长75%，意味着行业集中度进一步加强。但板块自年初至今反弹上涨近四成，平均估值已修复至净资产值折价约29%，1.0倍17年PB和7.5倍17年PE。因此，尽管我们仍需要一段时间来观察和获取最新数据以验证我们的判断，但我们认为在当前时点，板块下行风险大于上行潜力。我们持续推荐具备优质资产和稳健资产负债表的行业领军者–龙湖地产和华润置地，以及高分红的合景泰富，并建议回避杠杆高企的开发商–富力地产和融创中国。