房地产行业:万科收购普洛斯,物流地产迎投资窗口 荐6股

　　类别：行业研究 机构：西南证券股份有限公司 研究员：胡华如,王立洲 日期：2017-07-18

　　万科领衔中国财团收购普洛斯,物流地产迎来投资窗口。7 月15 日万科发布公告,万科联合普洛斯公司(Global Logistic Properties Ltd.)现任管理层、高领资本、中银集团共同参与普洛斯公司潜在的私有化,收购代价约合人民币790亿,万科占比21.4%,支付对价约169 亿人民币。普洛斯在中国拥有的物流仓储经营面积达到1490 万方(根据2016 年报),远远超过第二梯队(最高约200万方左右)。万科从2015 年开始涉足物流地产,截止到今年上半年拥有物流地产项目权益建面约110 万方,收购普洛斯股权后将迅速打开物流地产的发展空间。相关概念股迎来较好的投资窗口,板块受益个股包括万科、南山控股,其他板块相关个股包括东百集团、中储股份等。

　　龙头上市房企销售增速维持在高位,中报增长确定性强。上半年碧桂园实现销售额2889 亿(+131%),万科为2772 亿(+46%),恒大为2441 亿(+72%),金地为703 亿(+60%),保利为1466 亿(+33%)。整体上看,6 月份龙头房企的表现好于预期,上半年销售增速依然维持在高位,我们预计7 月17 日发布的行业数据,全国6 月份的销售数据也可能好于预期。中报方面,已经披露了预告的保利地产、天健集团、深振业、南山控股、南国置业、华联控股、皇庭国际等公司显著超预期,股价表现积极,其他公司如万科、华侨城、华发股份、新城控股、金地、华夏幸福等业绩确定性也比较强。

　　各类经营性地产主题此起彼伏,符合政策导向。这里的经营性地产是指有别于传统的、快速开发销售的地产盈利模式,更多倾向于持有和运营。1)特色小镇主题:6 月底第二批特色小镇名单完成上报,相关概念股包括华侨城、华夏幸福、南国置业、绿地控股等。2)长租公寓主题:主要城市包括北京、深圳、上海、广州等均强调在十三五土地供应中大幅提高租赁住房用地供地,相关受益股包括世联行、万科等。3)城市更新主题:未来核心城市棚旧改、城中村改造,工业厂房的更新改造是房地产市场重要的增量空间。4)物流地产主题,属于盈利模式最为清晰的经营性地产,在电商快速发展和消费升级的背景下,典型的供不应求,净租金回报率高。

　　A 股两条投资主线,龙头推荐金地集团、保利地产、华侨城等,国改小市值推荐天健集团、南山控股、南国置业等,H 股推荐碧桂园、融创中国、宝龙地产、旭辉控股等。当前地产板块面临较好的投资环境:1)上半年销售持续高增长,龙头公司补库存动力强劲导致下半年拿地或大超预期,限价常态化和信贷紧缩或促使开发商加大推盘力度,拿地和销售依然有较好的支撑;2)行业风险偏好持续提升,恒大降低负债率,部分房企信用评级被调升,房产资产包溢价流通等带动风险偏好的提升;3)资源整合浪潮逐步兴起,融创收购万达旗下文旅地产,万科领衔中国财团收购普洛斯等。

　　风险提示:房地产调控政策或进一步趋紧等。