房地产行业:城市有保有压再分化、板块相对低估+高溢价 荐9股

　　类别：行业研究 机构：安信证券股份有限公司 研究员：黄守宏 日期：2018-05-15

　　市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率1.8379,较上周下降45.05%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度再次下探。周收益率-0.13%,较上周收益率提升0.63pct,相对其他板块处于中下水平。当前地产板块风险溢价4.29%高于动态均值2.54%,且上穿“均值+1SD”线,我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态;从申万各一级行业表现看,地产板块风险溢价水平仅略低于银行、钢铁板块。

　　一手房成交环降16.95%:全国41城一手房成交面积351.77万方,同比下降40.92%,环比下降16.95%,累计同比下降35.43%;其中一线4城成交面积50.59万方,同比下降26.61%,环比下降23.76%,累计同比下降32.39%;二线19城成交面积173.91万方,同比下降54.84%,环比下降20.62%,累计同比下降47.53%;三线18城成交面积127.27万方,同比下降9.98%,环比下降7.85%,累计同比下降4.63%。

　　二手房成交环降45.73%:全国15城二手房成交面积107.26万方,同比下降27.18%,环比下降45.73%,累计同比下降43.66%;其中,一线2城成交面积32.08万方,同比上升7.28%,环比下降42.96%,累计同比下降43.87%;二线9城成交面积66.24万方,同比下降37.97%,环比下降47.45%,累计同比下降22.99%;三线4城成交面积8.94万方,同比下降15.65%,环比下降41.73%,累计同比下降19.90%。

　　可售库存环降1.12%,去化周期略减0.33周:1)全国15城可售库存套数同比下降10.58%,环比下降1.12%;其中一线4城同比下降4.80%,环比下降2.13%;二线8城同比下降15.35%,环比下降0.50%;三线3城同比下降8.87%,环比上升0.30%。2)全国15城可售库存去化周期31.72周,较上周减少0.33周;其中一线4城去化周期34.34周,较上周减少0.92周;二线8城去化周期30.06周,较上周增加0.38周;三线3城去化周期30.01周,较上周减少1.96周。

　　土地供应量价齐升、成交量缓价升:1)100大中城市供应规划建筑面积3351.07万平米,累计同比+25.96%,相对过去四周变化幅度为+39.84%;100大中城市挂牌均价2065元/平米,同比+32.97%,环比+7.11%。2)100大中城市成交总建面1861.53万平米,累计同比+2.95%,相对过去四周变化幅度为-6.45%;100大中城市成交总价591.41亿元,累计同比+7.20%,相对过去四周变化幅度为+6.11%;100大中城市成交楼面价3177元/平米,同比+36.88%,环比+12.34%。3)100大中城市土地溢价率14.95%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为5.97%、21.08%、14.71%。

　　投资建议:1)上周一手房环降16.95%,二手房环降45.73%;其中一线城市二手房在上周成交虽环比下降,但同比上升7.28%;三线城市一手房成交环降较少(-4.63%);二线城市上周在一二手房的成交量上均有明显的减少。2)政策方面:a)继西安、湖北武汉、珠海等地开始提升首套房公积金贷款额度、出台人才政策等,力求保刚需。上周南昌、呼和浩特等地陆续跟进,人才政策力度再提高!进一步证明“政策层对于楼市的态度已有所缓和,虽然调控紧松分化,但政策相对宽松的城市正在逐步的扩大”的观点。b)上周四大行上调北京首套房贷款利率,继下周起按央行基准利率的1.1倍执行(较此前政策提升5pct),二套房贷款利率政策不变(较基准上浮20%);对于刚需者而言,房贷利率的上行意味着成本的抬升,假定贷款300万,25年期计算,月供将由17800.88元上升到18226.07元;从一线城市为代表的北京到部分三四线城市的人才政策出台,城市有保有压仍在进行中。3)板块基本面:我们认为目前行业融资能力变量正对行业集中度做新一轮的筛选,未来行业或将进一步向规模+资金实力强盛的地产龙头靠拢;另外从我们跟踪的风险溢价指标来看,当前板块处于相对低估且高溢价的状态,随着未来外部环境不确定性事件预期的逐步消化,我们认为板块或有阶段性机会;建议关注万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、荣盛发展等;轻资产运营模式如光大嘉宝等。

　　风险提示:政策超预期、市场不及预期。