保利地产:估值具有吸引力 买入

　　最好的1月数据,但环比降幅较大:公司销售面积和销售额的绝对量创了历史上1月份单月销售新记录;但环比12月降幅较大,分别下降了21%和45%。一方面下降符合季节性因素,另一方面也是1月份推盘量较小导致。考虑2月份仍为淡季且工作日较少,本月销售数据也不会明显回升,预计销量将在3月份随推盘量的回升而提升。

　　1月份公司项目销售均价9984元/平方米,同比上升21%,高出10年全年销售均价4%;环比也有较大降幅,下降31%,主要由于12月份的销售均价基数较高。

　　新增项目毛利41%,略低于储备水平:公司1月份新增项目5个,增加权益建筑面积192.9万平米(含青岛项目配建保障性住房5.5万平米),合计地价款59.4亿元;楼面地价3079元,较10年全年新增项目平均楼面地价下降6.5%。分别估算各新增项目售价,计算平均毛利率为41%,略低于目前储备平均45%的毛利水平。

　　较强的拿地能力仍是主要看点:公司新增项目权益建筑面积和地价款分别为10年全年的14%和13%,同比增长303%和185%。相比有所放缓的销量,公司拿地的节奏并没有受到影响。预计未来公司将继续保持较快的拿地节奏:一方面受调控影响,部分公司资金压力较大,在拿地方面竞争力下降,而公司本身作为国企在融资和与地方政府沟通上都具有优势;另一方面,作为调控的手段之一,土地供应量也将有所增加。

　　调控升级,龙头公司具有相对优势:国八条扩大限购范围,预计未来流动性也将继续收紧,相比小公司,龙头企业的优势主要在于:一,项目分布广泛,有效分散风险,并可以根据市场情况在各城市间调节项目推盘进度,对市场的掌控能力更强;二,实力雄厚,在融资方面更有优势,保利地产的国企背景更增强了这种优势;三、规模大储备丰富,能够支撑快速周转的销售策略。

　　投资建议

　　预计公司10-12年每股收益分别为1.07、1.40和1.67元,动态市盈率为12.4、9.5和8倍,在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司的快速扩张能力和积极周转的销售策略,维持公司买入评级。

　　(曹旭特 国金证券)