继大量物管企业完成上市后，中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）近期也开启了IPO征程。

　　不久前，中梁百悦智佳向港交所主板提交上市申请书，华泰国际为其独家保荐人。该公司原为上市房企中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”）的物业管理企业。

　　梳理招股书可以发现，多次更名的中梁百悦智佳对母公司中梁控股的依赖度较高、外拓能力似乎不足、毛利率持续下降、盈利能力亟待考验。与此同时，公司估值三年内暴涨超600倍也引发关注。

　　毛利率走低

　　根据招股书，中梁百悦智佳是中国一家快速发展的物业管理服务提供商，业务主要位于长三角，辐射全国。公司主要管理住宅物业（收益占比超99%以上），其余为非住宅物业。

　　截至2020年年末，中梁百悦智佳的在管总建筑面积约2010万平方米，签约总建筑面积约6030万平方米，其中长三角地区在管总建筑面积达62.8%。根据弗若斯特沙利文的数据，按总收益计，公司在2020年长三角的物业管理服务公司中排名33位。

　　财务方面，招股书数据显示，近三年，中梁百悦智佳的收益由2018年1.76亿元增加至2020年的7.05亿元，复合年增长率为100.2%；净利润由2018年的2660万元增加至2020年的8620万元，复合年增长率为79.9%。

　　中梁百悦智佳主要包含三大业务内容，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，非业主增值服务在总收益中占比最多。数据显示，2018年至2020年，中梁百悦智佳的非业主增值服务的收益分别为1.76亿元、3.18亿元、3.32亿元，在总收益中的占比分别是99.9%、89.8%、47.2%。

　　此外，以2020年来看，公司的物业管理服务与社区增值服务的收益分别为2.38亿元、1.35亿元，分别占比为33.8%、19.0%。

　　不过值得注意的是，中梁百悦智佳的毛利率呈现下降趋势。招股书数据显示，2018年至2020年，中梁百悦智佳的毛利率分别为33.6%、30.8%、28.4%，逐年下降。

　　从细分业务来看，非业主增值服务和社区增值服务的毛利率出现下降，拉低了整体毛利率。其中社区增值服务的毛利率下降显著，由2019年的57.6%下降至2020年的20.2%。

　　数据显示，2020年，上市物管企业的平均毛利率为29%。其中，2020年，新悦城服务、佳源服务、和泓服务的毛利率分别为31.3%、29.8%、29.6%，均高于中梁百悦智佳的毛利率28.4%。

　　外拓能力较弱

　　中梁百悦智佳作为中梁控股旗下的物业企业，业务对母公司依赖严重。招股书显示，中梁百悦智佳的最大客户为中梁控股，主要向其提供物业管理服务及增值服务。

　　2018年至2020年，中梁百悦智佳向中梁控股提供服务产生的收益分别为1.31亿元、2.22亿元及2.96亿元，分别占公司总收益的74.4%、62.6%及42.0%。

　　从在管面积来看，中梁百悦智佳2018年拥有的26万平方米的在管面积均来源于中梁控股开发的项目，在随后的2019年、2020年，中梁百悦智佳才开始逐渐加入由其他关联方、独立开发商开发的项目。

　　不过中梁百悦智佳的在管面积仍主要为中梁控股开发的项目。截至2020年末，中梁百悦智佳的在管面积由中梁控股、其他关联方、独立开发商的项目占比分别为74.9%、5%、20.1%。

　　物业管理费方面，以2020年来看，中梁百悦智佳由中梁控股及其他关联方开发的项目物业管理费较高，平均物业管理费分别为每月每平方米2.1元、2.2元，而独立开发商开发的项目仅为每月每平方米1.7元。

　　“就由中梁控股及其他关联方开发的项目收取的平均物业管理费整体高于就由独立开发商开发的项目收取的平均物业管理费，主要由于中梁控股集团及其他关联人士开发的项目较独立开发商开发的项目处于更高的一线城市或更佳的位置，平均物业管理费较高。”中梁百悦智佳方面表示。

　　受益于中梁控股及关联方在管面积和物业管理费的优势，因此，在收益方面，中梁百悦智佳87.4%的收益来源于中梁控股、3.6%的收益来源于其他关联方，其他9%来源于独立第三方。

　　值得注意的是，中梁控股近年来的发展规模明显降速。公开数据显示，2019年、2020年，中梁控股的合约销售额分别为1525亿元、1688亿元，增速分别为50.2%、10.7%，冲刺规模的速度明显放缓。从这个角度看，依赖中梁控股的中梁百悦智佳，未来业绩增长或也难免不受其影响。

　　此外，从公司招标情况来看，2018年至2020年，中梁百悦智佳分别参与了的16次、6次及40次招标，中标率为100%、100%、57%，波动较大。

　　估值三年暴涨超600倍

　　招股书显示，中梁百悦智佳的历史可追溯于2016年12月，初始注册资本1000万元，彼时还是中梁控股旗下的子公司。2018年4月，实控人杨剑对中梁控股及其他控制的公司实施集团重组计划，将中梁百悦智佳从中梁控股分离出来，使中梁百悦智佳专注发展物业管理业务。

　　招股书披露，根据杨剑的重组计划，2018年，中梁百悦智佳100%股权被转让给上海良中（即杨剑的私人公司），总代价为500万元。

　　2020年1月份，中梁百悦智佳的高管李家城以1133万元的价格间接持股了公司约7.97%的股份，以此简单计算可知，此时中梁百悦智佳估值约为1.42亿元。

　　同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595万港元的价格入股1.87%成为中梁百悦智佳的战略投资方，以上述方法计算，此时中梁百悦智佳估值已翻番至3.18亿港元。

　　今年3月30日，碧桂园物业香港以2.4亿港元获得中梁百悦智佳6.24%的股份。此时，中梁百悦智佳的估值就已经高达38.48亿港元，按6月10日汇率计算，约31.66亿元。

　　综上来看，中梁百悦智佳的估值由2018年的0.05亿元至2021年3月的31.66亿元，三年内暴涨超633倍；对比2020年7月的估值3.18亿港元，在最近不足一年时间内，中梁百悦智佳的估值也增长10倍多。

　　中国银河证券在研报中分析认为：“目前头部物业公司已基本完成资本市场布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市进程或受阻。随着板块稀缺性降低及行业的加速发展，物管公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可。”

　　《投资者网》就相关问题联系中梁百悦智佳，公司方面表示“会请相关负责团队认真做好反馈”不过，截至发稿一直未给予回复。