之所以用“房产”与“存款”作比较，原因在于从这么多年的发展经验来看，房产不仅具有居住属性，同时还兼具金融属性，甚至具备了保值增值功能。随着房价不断创新高，人们意识到房产也可能存在一些风险，所以，积累下来的收入到底要不要换成房产？这是摆在各位面前的一道难题。
如果人有前后眼，回到5年前，肯定毫不犹豫的选择房产。根据资料显示，全国住房均价在2013年还不到6000元/平方米，而到2018年时，已经达到近9000元/平方米，房价在5年时间上涨幅度大概在50%左右。况且，这个均价是包括全国所有地方的商品房均价，从个人感知上讲，很多城市的房价是远超这个涨幅，起码也是翻倍。
历史从来都不会简单的重复！在国家持续调控下，当前的楼市总体上处于平稳，即使还有热点城市的房地产市场出现了“小阳春”，但低得可怜的二手房交易量，让人看到房地产市场并不具备大幅上行的基础。当然，这仅仅是短期内，由于房产属于交易周期长的产品，如果我们把这个周期放大到5年，并考虑到各种政策和金融方向，推演出来会是一个什么结果呢？“100万房产”和“100万存款”留哪个5年后更好？来看内行人分析。
先来看看未来5年，“房产”和“存款”大概率面临的两个主要问题
第一个问题，房价还会继续上涨吗？这一波房价上涨，应该说表现出不同以往任何时候的情况，不像过去只涨大城市，这波房价上涨城市基本是全都有，只是各城上涨早晚而已，最终大部分价格“洼地”都被带动起来。所以，这波行情持续时间也比较长。我们知道，这波房价上涨，特别是三四线城市上涨的动力主要受到国家战略去库存驱动，其中“棚改货币化”安置政策更是大幅提升了当地整个市场的购房需求。不过，现在及未来几年，棚改任务逐步下降是大势所趋。可以看到的是，此前棚改占比较高的城市，将面临购房需求锐减的境地。所以结论是：未来5年房价大幅上涨的概率大幅降低，部分前期有泡沫的地方，房价在未来还会处于一个较长时间的消化期。
事实上，在未来5年我们还要面临“房产税”问题。从政府工作报告看，房产税立法工作正在推进过程中，这是征收房产税最重要的基础。预计5年时间应会有一个明确的结果，全面开征的可能性虽不大，但在热点城市开征的概率还算比较大。不过，对于有房一族来说，根据别国经验，房产税开征初期税率不会太高，就应征住房套数上讲，起码也是3套房及以上家庭才有可能受影响。
第二个问题，货币贬值速度会下降吗？多年以来，M2与经济高增长保持同步，年度增速长期保持在两位数以上。货币超发带来货币贬值，物价上涨，房子作为商品，其价格自然也水涨船高。从某个角度来说，不是房价涨了多少，而是货币贬值了多少。但随着经济增速调整到中速，作为同步的M2也会降速，从2017年和2018年两年来看，货币增速已经快速下降，均下降到两位数以下，2018年M2更是仅8.1%的增速。按照这个趋势，货币增速虽在中间可能还会有反复，但总体上继续下行趋势已定。
预计未来5年，M2货币增速在7-8.5%以内的概率相对较大。相比过去10年年均贬值7.5%，我们未来5年的货币贬值幅度有所降低，但贬值降速有限，年均贬值率6-7%还是存在的。从目前现有的各种货币保值产品来看，年化收益2.5-4%居多，跟货币贬值率比较起来看，购买力显然是下降的，如果你手中持有现金存款，显然也是不明智的。至于更高收益的产品，风险也高，一般也不适合普通老百姓。总之，未来货币贬值幅度会有所下降，但仍然面临较大的贬值压力。
内行人建议：现在留“100万房产”还是“100万存款”，5年后哪个更好？
截止到2018年末，全国住房均价过万城市已经超过60个。如果按照均价1万/平方米，100万现金可以购买1套100平方米的房产。当然，这个总价在城市大一些或者地段好一些的地方只能当做首付款。我们权当拿100万元作为例子，资金多少以此类推。如此，我们应不应该把手中的“100万存款”变成“100万房产”呢？主要有两个方面观点：
1.选择因城而异。这波独有的房价全面上涨行情已悄然过去，再来一次谈何容易？未来不同城市的楼市大概率出现分化，与之对应的房价也会分化。教育、医疗、科技等优质资源集中的城市，人口吸引力仍然会持续，对住房需求会进一步保持，加之城市居民的自身改善需求，房价还会被推涨。在未来五年，房价翻番也不是不可能。如果你在这类城市有房产，建议保留房产。
另外，对于那些产业基础薄弱，且转型成效也不大的城市来说，经济发展水平比较滞后，没有就业岗位必然导致人口留不住，在住房需求持续下降的情况下，房价在较长时间内滞涨或者调整概率较大。这类城市也有可能是这轮“棚改货币化”安置占比较大城市，两项因素叠加的城市，房子不仅不能增值，还可能面临减值情况。有人说，彼时会不会再来一次去库存呢？只能说这种可能性实在太小，毕竟经济安全和系统安全是首先要考虑的。所以，对于这类城市，建议还是“留存款”较好。
2.买房量力而行。对于现在的购房者来说，需要考虑两个方面问题：一是应考虑还贷风险。当前的楼市并非报道的那样火热，新房由于价格倒挂热度尚可外，二手房市场交易量上不去，至少没有达到火热标准。除土豪外，对于大多数购房者来说，大都是要依靠按揭贷款，在工作稳定性不确保的情况下，投资性买房要慎重。在很多城市现有调控政策下，一旦买了房，都有转售时间限制，如真遇到还贷不上的问题，房子也不具备转手资格，彼时会陷入进退两难境地。
二是应考虑买多大面积。在工作收入稳定的情况下，选择购房面积遵循“适当跳一跳”原则，即在个人实际具备的购房实力基础上再上浮20%。例如：按你的购房能力可以买80平方米房产，生活上没什么压力。但考虑到生孩子等因素产生的换房需要和换房成本差距，建议你可以选择95-100平米的住房，这对你今后的置业规划是适宜的，即使未来再换房，压力也会小许多。
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