养老新模式

　　以房养老　

　　【背景】

　　早在去年发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中就提出了以房养老这一概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构等部门开展“以房养老”试点业务。而在去年9月全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人也曾表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。如今，养老保障问题再次成为社会热点问题，讨论多年的“以房养老”业务又被提上了议程。

　　所谓以房养老，最为人熟悉的一种形式便是住房反向抵押贷款，即“倒按揭”。也就是房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，定期给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。其最大的特点是分期放贷，一次偿还。

　　【意义】

　　在公共财政无力“兜底”所有养老问题的情形下，以房养老不失为一个好的解决方法。目前中国一些老年人积蓄不多，有的甚至没有养老保险，但是在房改后，很多人拥有了产权房，甚至拥有了第二套、第三套房。在拥有多个房产的情况下，拿出一部分来解决养老问题也不失为一个好办法。

　　此外，在具体操作层面，“以房养老”具有很大的灵活性。住房反向抵押贷款有近40种方式，非常个性化。比如，老人可以搭配高额的医疗保险，可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金。

　　【具体业务】

　　据了解，目前能进行以房养老业务操作的只有中信银行。去年10月，中信银行开始推行“养老按揭”贷款业务，并发行中老年借记卡，以满足老年人的结算业务需要，医疗方面的预约挂号、贵宾导诊，房产方面的养老按揭等需求。

　　申请“养老按揭”贷款业务的借款人可以为养老人本人，也可以是养老人的法定赡养人。如借款人为养老人本人，借款人须为年龄满55周岁具有完全民事行为能力的自然人，身体健康良好，无重大疾病。而抵押物必须为借款人本人名下住房，产权明晰且没有争议和纠纷，变现能力较强且不在政府拆迁范围内；抵押住房已经出租的，借款人应确保租期不超过抵押期限。

　　贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年。贷款利率按照央行公布的同档次基准利率或适当上浮执行。贷款资金的发放采取按月分期发放的形式。为了方便借款人还款，自第二期开始，从放款金额中逐期扣收应还利息或本息，实际支付的养老金为每月放款额减去应还利息或本息。在还款上，借款人可以根据自身的实际情况，选择按月还息，到期一次性还本或按约定每月等额偿还部分本金并按月自动还本付息。

　　【问题及改进】

　　“以房养老”虽好，但是目前仍然有一些问题亟待解决。首先是70年产权的问题。现在业界普遍认为，我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。因此，要在全国范围内推行“以房养老”，首先要解决的便是70年产权续期的问题。

　　其次是观念问题。很多老年人认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都没有颜面。因此，在传统观念方面还有待改进。

　　第三是房地产市场的变数不可控，这使得各方顾虑重重，不愿意做这一项业务。比如对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司来说是一个不小的风险。因此，对房地产市场的调控显得尤为重要。