（3）把握日元贬值和较低借贷利率环境

　　日本政府最近实施负利率政策，日元一直贬值，而在按揭层面，现在一般可以贷款高达楼价5成，利率约3%,物业落成及转名后才需供楼，贷款可以由日本大阪中国银行提供。

　　（4）租户租金现金流相对稳定

　　日本人是一个干净和守纪律的民族，而且租客素质一般比较高，所以中国房东最怕的租霸几乎不会在日本出现。

　　知多点

　　日本房地产现状类似2004年的中国

　　小优身边近来亦有朋友投资日本物业，当中尤以东京市区的小型单位为主。因为这些单位面积约20至40㎡，价钱介于32万至80万人民币。

　　也许菜鸟们看到到这里，会认为单位面积太小，但其实日本楼的实用率很高，而且不会把公用、窗台和露台的面积计算在内。

　　加上一般租客是从乡下来城市读书的大学生或刚出社会做事的年轻人，所以这类面积的单位的租务跟租金回报率都相对高。

　　小优回忆起来，日本现在房地产情况有点类似于中国2004年时状况：汇率和借贷利率较低、房价基数也相对低、有2020年东京奥运会（类比2008年北京奥运会）

　　这可能是错过了投资中国房地产高峰期后的另一个机遇。

　　总结：

　　虽然海外房产投资回报率可能较中国高，也是一种对冲人民币贬值的有效方法。

　　但是投资前必须要考虑当地货币汇率、利率走势、税率政策、租务代理费以及房产维护费等相关因素。