近期有关人民币兑美元的大幅贬值，成为众多投资者极其关注的事情。

除此之外，热火朝天一年多的房地产市场，也在近一个月之内，遭遇严厉的调控政策，大幅限购、限贷，致使房地产成交迅速下滑。

保汇率还是保房价，面临两难选择

理论上讲，房价和汇率是反向变动的。

汇率升值时期，本币的购买力增强，用本币表示的房价应该下跌；而汇率贬值时期，本币购买力下跌，房价上涨，两者是相互“矛盾”的。

汇率和房价的直接联动关系

汇率和房价的间接联动关系

@ 支持保汇率的：

人民币面临贬值压力，但人民币在刚进入SDR后，需要保持一定的汇率稳定；

@ 支持保房价的：

房地产仍是当前经济发展的驱动力之一，尽管民众对高房价已怨声载道，但房地产市场价格泡沫的破灭，似乎坏处更大，故还是应该选择保房价。

在鱼和熊掌不可兼得的情况下，保一个而另一个可能不保。

从近期的汇率波动来看，似乎已有了“答案”，选择保房价，而让人民币贬值。

保其一，国际上都有哪些案例

选择保其一的后果，国际上都有哪些案例，且来看看俄罗斯、日本两个国家的情况他们跟我们有类似的经济高速发展的阶段，也面临房地产的泡沫。从中，我们似乎能感知一下不同调整政策后可能的情况。

俄罗斯：弃汇率、保房价

经济背景：从2000年开始，俄罗斯政局稳定，经济进入稳定发展期。而国际原油价格，在2002-2008年的上涨，给俄罗斯这个以能源经济为主要结构的国家带来了发展的黄金期。其中2007年，俄罗斯的经济增长速度高达8.1%；2000年-2007年的8年间，俄罗斯平均工资从2200卢布增长到12500卢布。

房地产市场：跟2008年金融危机后恢复的中国房地产市场相似，俄罗斯在此期间由于投资、消费需求旺盛，居民支付能力的增加迅速，促进了房地产投资和需求。而总统普京，也将住房市场并入国家四大优先发展的项目当中。在2007年，俄罗斯的固定资本投资实现了高达21%的增长。

货币超发因素：另外，俄罗斯也在超发货币，这也是其房价上涨的重要推手。

2008年前俄罗斯的货币超发情况

以上原因，造成了俄罗斯房价在2000-2008年间快速上涨，并形成一定的泡沫。这跟我们当前的形势较为接近。

卢布汇率：而俄罗斯的汇率制度，也跟我们类似，先是实行有管理的浮动汇率制度，以此平衡市场供求，抑制汇率过度波动和外汇市场的投机。但在1998年金融危机后，俄罗斯放宽了外汇波动幅度，并在2006年6月，让卢布实现完全可自由兑换。

然而世事变幻，2014年发生乌克兰危机和马航MH17被击落事件之后，地缘政治危机出现，欧美国家对俄罗斯的经济制裁逐步升级，标普等评级机构纷纷下调俄罗斯的国家主体信用，大量资本开始外逃。

与此同时，国际原油价格开始下行，让经济结构过分倚重能源出口的俄罗斯经济，开始出现下滑，并对卢布币值的稳定性产生影响。贸易环境恶化，使得能源出口收入减少，卢布已面临持续的贬值压力，这似乎也跟人民币当前面临的贬值压力类似。

俄罗斯政府的反应：弃汇率：

此后，为让俄经济更好地适应外部经济形势变化，2014年11月10日，俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率的上下浮动限制，放弃对卢布汇率的自动干预机制。卢布汇率将由市场因素决定。之后两个月的时间里，卢布大幅贬值近50%。

卢布汇率的下跌缓释了俄罗斯国内的经济风险，而俄罗斯的房地产一手房的价格，也走出了震荡上行的趋势。一手房价格成交价格由2014年12月的51714卢布每平米上涨至2016年6月的53558卢布每平米，涨幅为3.6%。二手房价格在15年1季度触顶后逐步下行，由58707卢布每平米下降至54792，降幅6.7%。

由此可以看出，在选择弃汇率后，俄罗斯的房地产价格出现回暖，二手房价格回落，新房价格趋稳并上涨。到如今，两者综合形成的房地产价格，总体保持了相对的稳定。

日本：弃房价、保汇率

再看日本模式。我们对于近邻90年代初房地产市场泡沫的破灭，总是影响深刻，这大概也是因为被渲染知道得最多，最著名的房地产泡沫“教训”之一。来看看他们当时发生了什么：

经济背景：战后日本，也是经历了一个长达30-40年的经济高速增长期，至80年代末，日本成为毫无争议的世界第二大经济体，经济实力跃升至顶峰，居民收入亦同样如此。

房地产市场：80年代，在日本政府低利率的政策及在政府大量发债之下，日本人纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中，致大量资金涌入房地产行业，导致日本地价开始疯狂飙升，形成越来越巨大的泡沫。

据日本国土厅公布的调查统计数据，1985 -1988年，东京的商业用地价格指数在短短三年内增长了近2倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右，快速上涨的地价已经严重影响到了实体工业的发展。

汇率政策：与此同时，在日本的经济实力上升至顶峰时期，汇率政策也开始有变化，主要是因为在第二次石油危机后，美联储为治理通货膨胀，连续提高联邦基金利率，导致美元大幅升值。而美元过强导致美国对外贸易逆差大幅增长。美国为改善国际收支不平衡的状况，希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

于是乎，1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字问题，史称“广场协议”。

打至“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。

但是签订“广场协议”后，面对日元的升值，也导致日本的出口出现了短时停滞，整体经济开始出现拐点。而政府为解决国内经济的问题，也制定了一系列的经济扩张政策提升内需，并放松国内的金融管制。

“广场协议”后日本出口的大幅下滑

如在1986-1988年，日本实行税制改革，以刺激社会消费与投资，此外还有刺激内需的计划，并以发行债券的形式筹资。在1986-1989年间，日本政府累计发行债券9.8万亿日元，地方政府累计发行3.6万亿日元。

日本政府的应对：保汇率，放弃房价

在签订广场协议后，日本国内经济出现问题，出口下滑，经济增速下降，还与美国发生了贸易摩擦，而货币扩张政策下，其国内的房地产泡沫仍在继续。

对于美元迅速贬值，导致日本和西方国家国内经济受到较大影响，各国对美元保持稳定的呼声开始渐长，于是在1987年，日本和一些国家同美国签订了卢浮宫协议，强调维持美元的稳定性，避免继续大幅贬值。而此时对美元升值过高的日元，已有了相当大的贬值压力。

面对经济困境下的两难，日本政府选择了保汇率，并选择行政措施来主动挤压房地产的泡沫。比如要求金融机构严控土地贷款项目。

受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

似乎看到这里，跟咱们的“限贷限购”调控措施抑制房地产泡沫有点类似。而过后，日本在保汇率的政策下，房地产市场的走势，已如我们现在都知道的那样，终于一泻千里。

我们的保汇率、保房价问题

嘉丰瑞德：虽然，各国经济的基本面情况不同，并且前后受不同的国际经济和政治环境的影响，但从俄罗斯和日本两国的政府政策的选择“后果”来看，如果我们当下选择的确实是“弃汇率”的话，那么今后可能的情况就是，房地产市场的价格，长期看还是要被保住了。