葛素红 陈孟阳

　　说起买房子被“坑”，凡是买过房子的，大都能列举出一桩桩已经发生、或正在发生的上当受骗经历。开发商虚假宣传、利用合同“免责”、延期交房、自办物业等这些购房中防不胜防的“陷阱”，成为不少购房者的心病。

　　购房“陷阱”多多

　　辽宁省消协投诉部主任冯征文介绍，近年来商品房买卖投诉呈逐年增多的趋势，开发商人为设置的购房“陷阱”主要表现在以下几个方面：

　　一是虚假宣传。为了达到尽快售出楼房、回笼资金，开发商极力夸大自己楼盘所处的位置、房屋施工质量、户型设计以及周边环境，甚至以“低起价”诱导消费。

　　开发商为购房者提供虚假房产信息的情况，无处不在。沈阳市一位60多岁老人想在皇姑区买房子，她在位于皇姑区与于洪区交界的一处楼盘看房子时，售楼员介绍这个楼盘位于皇姑区，老太太当时便签定了购房合同。后来才得知，这个楼盘其实不在皇姑区。类似的事情很多，消费者防不胜防，一不小心便会掉入开发商精心设计的消费“圈套”。

　　二是开发商利用合同“免责”。开发商在统一规范的商品房买卖合同文本上，人为地增加合同条款，增加消费者的义务，从而减免自己应承担的部分责任。不少消费者一是缺少购房经验，二是没有认真地研究合同条款，一旦出现问题，难以利用合同维护自身权益。

　　以沈阳为例，一般情况下，商品房买卖合同大多由售楼员代为填写，而消费者往往忽视合同内容，对有些问题也没有以书面形式，附加在购房合同之中。沈阳市民李先生购房时与开发商谈妥，可以先交首付款、办入住，然后再办理贷款。没想到，当李先生把首付款交付给开发商后，开发商却反悔了。李先生一气之下投诉到消协，对此消协也很无奈。消协工作人员说：“这种口头协议是无效的。消协本身没有调查手段核实真实情况，无法为消费者维权。类似这种情况，购房者应该让开发商在合同上签字画押。”

　　冯征文介绍，我国《民法》规定“契约自由，约定大于法定”，有些购房合同是开发商与购房者共同约定的，从消费者角度看不公平，但合同上明明这样约定，合同上又没有附加条款，合同本身也是有效合同，消协无法调解，最后只有通过法律渠道解决。

　　三是开发商延期交房。合同上明明约定今年交房，实际上明年消费者也不一定能住得上新房子，这种情况最为常见。有不少新开发小区，合同承诺一年之后便可入住，可是两年过去了，购房者还在望“房”兴叹，不知道何时才能领到新房的钥匙。对此，开发商承担延期交房的违约责任。沈阳市郊一个曾大肆宣传的别墅楼盘，由于其二期工程未通过整体验收，致使部分业主超过合同约定一年半也无法入住，尽管开发商声称，如果业主愿意入住，可以交房，但是面对没有通过验收的小区，许多业主担心即使住进去也会给生活带来许多不便，因此只能等待，而对由此带来的间接利息或租房损失开发商却避而不谈。

　　四是开发商自办物业，管理不到位。不少住宅区开发之初，景观绿化、消防验收、路面建设、主体配套工程建设仍在进行之中，自办物业管理小区起到了明显的商品房促销作用；等小区基建完工后，房屋建筑质量、物业服务不规范等问题暴露，开发商自办的物业成为消费者投诉的热点。截至目前，沈阳市某区2007年立案的物业管理纠纷案已超过100件，而去年全年的物业纠纷案不过240件。

　　调解成功率最低

　　记者从辽宁省及沈阳市消协了解到，目前在医疗、美容、手机等13大类商品投诉中，商品房买卖投诉纠纷调解成功率最低，只有30％。

　　个中原因主要是，近年来房地产价格呈上涨态势，购房者即使发现了开发商提供虚假宣传、延期交房等购房“陷阱”，一般也不主张退房，而是要求换房；而开发商则只承诺负责维修，消协难以找到两者之间的利益结合点。

　　比如，购房人“退房时如何退款”？对此，开发商大多回避，很多购房者也忽略了这一问题。沈阳一位购房人投诉反映，他购买的房子原来每平方米2400元，现在价格上涨到3000元。由于合同中只约定了买房价格，而没有约定“退房”价格，开发商同意按照当初房屋买卖成交时的价格退房，购房人却要求开发商按现价退还房款，还要退还上涨的每平方米600元。冯征文认为，对于房地产市场“利好”带来的收益，购房者退房时有权主张，消协调解不成的话，可以通过司法途径解决。

　　业内人士认为，商品房买卖合同“契约”关系不明确、政府对房地产市场监管存在漏洞，以及购房者缺乏维权意识等原因，导致当前商品房买卖方面的投诉不断增多，解决起来难度非常大。

　　须把好“三关”

　　购房人如何避免购房中开发商设立的一个个“陷阱”？近年来，针对商品房成为消费者投诉举报热点这一问题。业内人士认为，一方面，政府应加大对房地产市场的监管，另一方面，购房者须“货比三家”，了解商品房及买卖常识，以免陷入“购房陷阱”。

　　冯征文提醒大家，购房避免“陷阱”须把好“三关”：

　　一是购房时先过“验证关”，“五证”齐全的房屋方可购买。“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。若不齐全，消费者购买后可能拿不到房产证，房屋质量也得不到保障。

　　二是把住“合同关”。签订合同时使用建设部与工商总局联合制定的合同示范文本，对房子面积、交房时间、预期交房条件等具体情况，有必要约定明确；办理房产证的具体时间、迟办房产证的违约责任以及房子的保修期限和范围等，均应一一注明。

　　三是办好“入住关”。开发商自办物业公司提出的各种不合理附加条款，业主可以拒绝接受。根据我国物业管理相关规定，小区业主委员会有权罢免开发商自办的物业公司，办理入住时应按照严格规定签订入住合同，入住后业主可以自主选择服务规范、收费合理的物业公司。