关于2021的房子

　　德科地产频道总编刘德科：买房是一项防御型投资，不要当作进攻型投资。

　　问：2021年，房地产是大年还是小年?

　　刘德科：预计2020年全国商品房销售额将破16万亿创新高，而2021年还会再创新高。同时，2021年的房价上涨压力，仍然巨大。当然，不同城市会有分化。

　　就头部城市的房价走势而言，像北京、上海这样的老牌头部城市，2020年是补偿性小爆发，2021年将是补偿性大爆发;像深圳、杭州、成都这样朝气蓬勃的头部城市，2021年将延续过去五年一路高歌的惯性，继续温和上扬;像广州、南京这样稳健的头部城市，将继续走在曲线上扬的路上，无论上涨、下跌或横盘，都很正常，都无需恐惧。

　　我们对于楼市冷热的观感，主要来自头部城市的楼市行情。假如头部城市的楼市过热，就会出调控政策，就如2020年的深圳。

　　2021年调控不仅不会放松，甚至大概率还会更紧。但调控更紧不意味着楼市不行了。

　　问：四五线城市的房子是不是完全没有投资价值?

　　刘德科：“线时代”过去了，我们已经进入了“圈时代”，比如上海都市圈、成都都市圈。看一个城市的投资价值，一看它是圈里还是圈外，二看它属于哪个圈。比如一个城市属于上海都市圈，当然有投资价值。

　　问：现在一线城市的房子还能投资吗?

　　刘德科：中国现在有北上广深4个超级城市，未来至少会有8个超级城市。未来一定是新升级的4个超级城市比4个老牌的超级城市更适合投资，因为它们的起点更低，成长性更好。一线城市垄断了什么样的城市资源，就形成什么样的房价水平。

　　问：如果一个新中产已经有房，手头有100万闲置资金，你会推荐他买房吗?

　　刘德科：过去10年到现在，中国是全世界房产投资中最值得投资的国家。即便如此，买房是一项被动的防御型投资，不要把买房当作是进攻型投资。如果买房有丰厚的回报，要把它当作是额外的奖赏，而不是你的目标。如果你有靠谱的创业项目，当然可以不买房。

　　问：你觉得一个新中产家庭(假定家庭年收入50—100万)一辈子大概能换几次房子?

　　刘德科：至少是四套房。结婚前后会买一套房，小孩上幼儿园时会买一套房，为读小学做准备。孩子高中到大学期间会买一套房，那时学区已经重要，会换一套更舒适的房子。此后为了过退休生活，还会再买一套。

　　如果一个新中产对生活要求较高，一辈子可能会换8套房子。因为这个阶段中国的住宅产品迭代速度非常快，当你过几年去看新开的楼盘，会十分心动，这种心动会迫使你换房。

　　问：在你看来，房子的意义是什么?

　　刘德科：这个问题太大，如果只能选一句话说，我会说在当前的中国，买房是分享城市化红利的便捷方式。

　　问：一个年轻人婚前买房，你的建议是?

　　刘德科：买你认为最有增值潜力的楼盘，而不是买你认为最舒适的楼盘。比如一套房子的地段对你上班而言不便，楼盘风格和房型布局也不喜欢，但只要你认同它的投资潜力，还是应该买这套。