公募REITs是什么样?

　　首先，公募REITs并不是大家通俗所理解的房地产基金，也就意味着绝对不是募集的资金之后让大家去炒房的。

　　公募REITs目前是不允许投资商业地产跟住宅项目的，所以也就意味着是跟炒房没有任何关系的。

　　目前公募REITs的投向都是基础设施，基本上都是各个重点区域的产业园区以及高速公路等基础设施项目。

　　第二点就是REITs的中文名称是叫做“不动产投资信托基金”，它其实是不动产证券化的一个重要的手段，也是属于一种信托的基金。

　　公募REITs募集了投资者的资金之后，交给专门的机构来进行不动产的投资运营管理，它真的是用来投资于实体的，是用来投资于特定的物业跟基础设施项目的。

　　所以每一支REITs获得的收益都是这个不动产项目本身所产生的收益，比如产业园区的租金收入或高速公路的运营收入等等。

　　所以大家就记得一点，REITs基金要赚钱，其本质上面是这个基金所投资的这一个项目要赚钱。每个REITs基金赚到的利润至少90%要通过基金分红分给基金的持有人。

　　所以这就是REITs基金和普通基金本质上的不同——基金不是投证券，是真正的投到了这个实体项目。

　　我国的公募REITs有这样的几个非常明显的特征。

　　首先第一点，它是要取得项目完全的所有权或者是经营权利。也就意味着REITs基金会成为这个项目的主人。

　　另外公募REITs的目的是为了获得这个实体项目的运营收入，而不是获得这个项目在市场上面的交易收入——就好像买房子一样，REITs基金是为了获得房子的租金收入，而不是为了获得房价上涨的收入。

　　所以REITs基金本身是为了把这个房子的运营做的更有效率，让出租率更高，到最后能够获得更高水平的租金收入，再把这个租金收入至少90%分给REITs基金的持有人。而不是为了把这个房价炒得更高，有一天再把这个房子卖掉来获取价差收入——这不是REITs所追求的目标。