朋友前几天打算置业，她感叹，“这才几个月，好的户型就涨了10多万，而且银行利率都上浮10%，早早搞定的你们真走运！”

　　回头想想，也是一波三折。总结了一份精华，希望能帮到大家。

　　一：买房前的思考

　　1)为什么买房：刚需？投资？还是住投两用？

　　2)买房的利弊：什么事情都有两面性有利必有弊：

　　利：名声好，脸上有光；安居乐业(安定才会安心谋发展)；相当于每月强制储蓄；只需付30%的首期款，就可提前享受优质的居家环境，这也是利用好经济杠杆，以小博大。跌了，就当交房租；不涨不跌，就当免费享受；涨了，免费住还有钱拿，怎么看都很划算。

　　合理负债是可以的，就怕一味炒房让负债压垮身体，影响生活，反而是弊。

　　二：买对房的九大攻略

　　1)地段

　　买房首要考虑的是地段，但怎样算好？城市最发达的中心肯定是最好的，但也是最贵的；比如上海的陆家嘴，杭州的西湖，广州的天河区，深圳的福田区等等。

　　紧挨着市中心，也就是离市中心不远。如果小区附近正在建或已经有地铁，这样都可以考虑。只要是衣食住行各个方面非常便利的区域就是都是不错的地段。确定喜欢的地段，再根据手头可支配的资金和银行可贷款金额，来选择适合自己的小区。

　　2)看房：

　　→先广撒网，再锁定较中意目标

　　→查看小区地图(可以清楚房源位置，整体朝向，周边环境)

　　→查看户型(type)：住房的结构和形状+楼层(6-18楼都很好)

　　→主要把控主卧+阳台的朝向与光线(南/东南最佳)

　　→看房最佳时期两个月内，太久易疲惫，太快易仓促

　　→打探口碑，下手快

　　当你一进门通风透气，第一感觉舒服就好。注意看房顶是否有墙漆发霉脱落，终日无太阳，太潮湿的房间最好不要。主卧和儿童房还有阳台的朝向最重要，把好这三关。

　　3)谈判

　　→第一次留个好印象

　　→技巧：哭穷，坦诚，分析自身买房风险与成本，打人情牌，业主可能会让价

　　→出现问题，解决问题，尽早拿下

　　4)精算

　　买单前，涉及到价格的，请自己多动手算算。因为我吃过一次亏，本是很相信业务员，没想到付款后再仔细一看预算表，多收了将近一千块。中介根本没有按最终谈下来的价格，只不过按原价优惠了一点点，坑爹！

　　就好比吃小龙虾，你买20只，老板通常只会给你18只。一般人是不会去数的。有一次我闲来无事，数了一下，真的少给了2只，跟老板一说，他赶紧补上，还多送两只。少被坑就要多个心眼，自己动手算清楚。

　　5)签约

　　与中介签约，仔细阅读合同，确定无误，签二手房居间合同、盖手印，付定金和中介费，信用卡或储蓄卡都可以。

　　与银行签约前，有些银行需要买家提供无房证明，证明是首套房。房管局办理无房证明步骤：填申请表→身份证复印，签字盖手印→15分钟后凭身份证取

　　6)公证处

　　办公证，委托担保公司工作人员跑腿，代办业务。服务费我们当时交的是3850，不用自己跑。不同地区价格有所区别。

　　7) 银行折扣

　　当时中介主推中国银行和兴业银行，但我们跑遍了各大银行，回复都是“即便买理财产品或者保险也很难拿到折扣， 最高也只有95折，但也不敢保证，还得看最终放款日。”那个时候到处都是银行利率上浮的消息，能维持基准利率就阿弥陀佛，还想奢望打折！

　　尽管希望渺茫，我们通过努力还是找到了广州银行， 最后能拿到9.1折，很是欣慰。所以为了省钱，我们需要：

　　→主动咨询多家银行

　　→提供资料：夫妻双方各6个月流水，双方收入证明，身份证，结婚证

　　→请中介(普贷)或担保公司(快贷)帮忙找有折扣或基准利率的银行。

　　→赶快行动，做最好的希望，最坏的打算。

　　8)贷款与月供：

　　→月贷款利率：贷款金额每个月需要付的利息费率

　　申请贷款后陆续凑首付，准备好放在活期里，银行会查。理财也好，保险也罢， 财力越好，征信越高，放款越快。

　　→按照等额本息，我们头一个月的月供是8001，以后每个月15号都是7817，其中本金：2072，利息：5745。

　　9)有效流水：

　　银行卡收入(进账)需放活期2天以上，只要有结息，都算有效。如果不是上一秒进账，下一秒转出，或者当天到账当天转，应该没问题。有流水的银行卡都可以打印，每个月的总收入是月供的两倍即可。

　　如果主贷人是全职太太，可以提前半年以上准备。 例如，弄两万去银行或P2P理财，到期回款两三天后再投资，以短期安全为主。月初投资，月底活期留一万左右。如果银行问起“怎么没有代发工资这一项？”，你可以回答“都是给现金的”

　　(三)警惕二手房交易的十大陷阱：

　　1)虚假信息：业务员的朋友圈，网站，店面的又好又便宜的房源，大多只为吸引眼球。

　　2)套路深：胡乱看房，要么给你看最差，要么最贵的，完全不考虑买家需求，绕弯误导。买家一开始明确说出要求，直奔目标，避免浪费彼此时间。

　　3)夸大卖点：例如小房子，虽然赠送面积多，但平摊下来(总价除以房产证上的实用面积)，均价反而高于市场价，并不划算。

　　4)霸王条款：例如，补充附加条款：“如果六个月内无法拿到银行同贷书，则判做买房责任，订金不予退还”，这明显对买家不利。

　　5)隐藏实情：小中介黑心中介一房两卖，一房几卖，所以要查看房产证是否业主本人，确保产权清晰。

　　6)虚假承诺：谈好的佣金，容易变卦。他们会辩解看房久，变相收所谓“辛苦费”。看房前请明确告知 “不要胡乱看房，有意向房源再联系，免得浪费彼此时间”

　　7)潜在费用：例如水费电费，燃气费，供暖，有线电视费，物业费等等是否欠费；房子售价是否包含家具，也应交代清楚，体现在合同上，确保买家权益。检查无误再签约~

　　8)贷款猫腻：与银行签约时没时间让你看合同。这有可能会导致借款的条件是需要买保险或理财产品，但你在此之前并不知情。或者合同签错，后期办理抵押也麻烦。所以请提前了解清楚！！

　　9)注意：公寓和住宅的区别，产权性质是不一样的，市场上的一手公寓个人没办法买。虽然二手公寓个人可以交易，从目前来看，前景并不乐观。

　　此外，房子也有折旧率一般来说，旧房价格=造价-年折旧费*已使用年数。其中，年折旧费=造价*(1-残值率)/折旧年限

　　10)“定金”“与订金”一般订金，是预定，预付的意思，一般可退，就是可以根据具体情况，协商返还或者抵扣。

　　而“定金”，一般不退，谁违反合同约定，还会重罚。以后不管买日用品还是买房，只要开收据或签合同，务必留心问清楚，以免产生纠纷。

　　此外，一定要记住两个原则：

　　1)趁早

　　早起的鸟儿有虫吃，早去的人们不排队。因为早，每次不管是房管局，税局还是银行，我们总在最前面，省时又省事 。

　　2)细心：

　　有句话说的好：“小心驶得万年船”，谨慎些，别事后再后悔。

　　最后，在小她社区中经常有人问：“什么时候买房最合适？”我觉得，市场波动很难预测，如果有需求，凑得起首付，还得起月供，或者说买了房不会影响生活质量，这就是最佳时机。做任何投资一样，新闻以及各种消息仅供参考，最重要的是靠自己判断。

　　今天的分享就到这里了。