上海的政策将会对楼市造成进一步的降温吗?这才是大家最关心的事情，7月份上海的二手房成交量依旧坚挺，接近2.4万套让很多人都觉得不可思议，上海出台了这么多政策，为什么还会有如此之高的成交量，最终给出的答案是供不应求。

上海出台楼市新规，二手房价格在挂盘核验方可对外发布，核验不通过的房源全部通通面临着下架，中介的网站上挂盘数量也出现了大幅度的减少，以链家官方为例，上海二手房挂牌量从原本的2.6万套下降到1.5万套，不少的小区已经出现了供不应求的情况，有不少人都调侃，出台的此次政策是为了制造二手房源紧张感吗?

根据相关的数据显示上海上半年整体的楼市都处于求大于供的状态，现在出台了核验价格之后，又导致了大批量的房源紧缺，为了解决上海出现的求大于供的情况，要进一步的控制买家市场，只有把买家的漏洞全面性把控之后，楼市才会出现降温。

为了解决核验价格呈现出来的漏洞，上海8月6日起，“申请贷款金额将参考合同网签价，银行评估价，涉税评估价，三者孰低作为贷款标准”

房屋在真实的交易过程中，三者的价格都是有一定的差异化的，一般评估价都会比正常的市场成交价要低。

合同网签价是由买卖双方进行协商而定的;

银行评估价是由第三方评估公司交易资产价值而定的;

涉税评估是由房产交易中心评估而定的;

出台此政策是为了进限制“阴阳合同”，因为此种交易方式是很难保证整个市场的核验价格得到有效的发挥。

这次实施的三价合一后，阴阳合同将无所遁形，全部的价格都要根据真实的成交价来进行填写，而业主即便是以低价挂牌，高价销售，最终首付比例也会相对应的提高。

把漏洞堵住之后，上海的二手房理论上应该会出现不同程度的下滑的，至于会不会出现深圳一样的“滑铁卢”完全要看上海整体的成交量怎么样，或者说是把大量的炒房人群堵之门外。

上海为了进一步的调控，整个楼市的稳定健康发展，在8月13日正式发布《上海市住房发展“十四五”规划》(以下简称规划)

规划中提到的内容包括了，租赁住房商品，住房保障性住房等住房供应。各品种涵盖了住房建设、存量住房改造、小区管理、公积金等各个环节。对此上海市房管局表示编制规划目标时提出了“住有宜居”的新概念，从之前的住房所居到住有宜居，全面性的为更多的人服务于安居宜居的服务。

此次规划中有四点的发展成为了核心力量，也有望帮助更多的人解决住房问题：

1、发展租赁住房，坚持租购并举“十四五”时期形成供应租赁住房超过42万套(间、宿舍床位)，租赁住房22万套(间)

根据相关的数据统计，上海租房人群也有1,000万，占据产出人口的40%，也就是说建设大量的房子来解决中低收入的租房者问题，减轻租房压力的负担。

只有保证了中低收入人群的住房问题，才会进一步的推动整个城市的核心竞争力，如果城市的中低收入人群都离开了城市，城市一方面要面临着最高昂的人工成本，另外一方面整体的发展速度会受到一定的阻碍，因为没有中低收入人群服务城市的最基础设施运作。

2、发展商品住房“十四五”期间新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4,000万平米约40万套。

2020年上海市公布的数据观看，住宅销售面积1434.07万平方米，增长5.9%，2021年出台了这么多政策来调控上海市的房地产发展，虽然成交的面积可能会出现下滑，但是5年时间建4000万平米，减除炒房人员的影响的因素，可能勉强就够供应整个市场。

3、发展保障性住房“十四五”期间新供应保障性产权住房约23万套，保障性住房能进一步的解决当代人群住房难，保障性住房申请条件，主要是看上海市发布的具体信息而定。

4、发展存量住房，2022年底全面完成中心城区成片二级以下的房屋改造;规划期内力争提前完成中心城区零星二级及以下房屋旧改。

越是中心区人口就越集中在整体的住房资源就要大幅度的供应，而中心区内有很多房子可以进行改造的，把这类型的房屋改造之后用于出租也好，或者建筑保障性住房也好，进一步的降低人们在中心区的资源匹配难度。

上海的楼市发展不仅仅是在上海发生而已，在全国范围内多个城市也进行了全面性的整治，其中包括深圳、东莞、广州、西安、成都、宁波、苏州等多个热门城市都出现了政策强制降温的局面。

全国风向指标的深圳，在去年市场比较火爆的时候，平均每个月的二手房成交量都在8000套左右徘徊，而在今年出台了二手房指导价后，在4月1日银行进行全面性的介入，已经出现了4连跌的情况，二手房成交量已经突破不了2700套。

上次我还看到一个网友在评论，深圳的楼市价格之所以这么高，一方面是由香港人来购买房子，另外一方面是深圳的土地比较稀缺，最终导致房屋的价格虚高。

我想说的是上海的价格难道就不虚高吗?一方面上海中心区也是有金融中心在内，另外上海郊区的房屋价格也没有想象中这么便宜，虽然有土地开发，但是城市的核心力量开发太过于集中。

2021年的楼市已经进行了大幅度的调控，未来房地产市场的走势几乎已经确定了。

根据中原研究院的数据显示截止到7月底，共计出台352条政策，平均每月出台政策50条，其中有47条是中央文件来调控整个房地产市场，而且这次调控的力度比以往的调控都要大，从各方面进行限制。

开发商的“三道红线”;

银行的“两道红线”;

小孩子的学区房整改;

炒房者的限购、限贷、限售、限价;

对于楼市影响最大的关键因素当然是背后的资金，假设真的没有这么多资金流入到楼市，还有什么动力能把整个楼市再往上一步进行推。

有业内人士称密集地出台政策调控，更多的是起到“打补丁”的作用是对前期政策查漏补缺，以稳定上海楼市的发展。

上海这座大城市未来将会有越来越多的人涌入，而对于住房需求量也会不断地提升，从“十四五”规划中发现。新建商品房40万套、租赁住房42万套、租赁房22万套，保障性产权住房23万套，粗略计算未来5年时间内，上海将会有120万套房子推出市场，假设一套房子居住三个人进行计算，未来5年时间内，上海将要解决360万人的住房需求，即便是根据户均2.5人进行计算，未来5年时间内最少也可以解决高达300万人的住房需求。

从2021年上海发布了多项房地产政策调控，每一条政策对于市场都是作为精准的打击，坚持“房住不炒”。

不排除在后期上海将会有更严格的政策出台，进一步的调控房地产市场，因为很多事情都是在我们意料之外的，比如像东莞市在第二季度楼市交易已经处于平稳的阶段，突然在8月份又出台了一条重磅政策，使得楼市进一步的降温。

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