最近房子火的不要不要的，而为之添柴加薪的不仅刚需和改善族，还有不少趁势加入的投资客们，既然是投资，我们就要考虑现在入场买房投资赚不赚钱？同样一笔钱买银行理财、存入银行或投入股市都有一个投资回报率的问题，那我们今天就算算房产投资回报率。

　　投资回报率是个啥？数学老师告诉我，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%；通俗的理解就是资金投入后收益的利率是多少。

　　投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率(Cash on Cash)，另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。

　　说完概念我们再实际算一下。一套北京某小区的住宅为例，来算一下一年的投资回报率。

　　此房位置在北京通州，两居，95.14平米 ，南北向，2002年房产，中等装修，市场报价340万，此小区同样的房产租金4000元/月。每月杂费占租金7%(物业费、取暖费、空置率等) 。这套房子我们来计算一下一年的投资回报率。

　　我们分为以下三种情况：

　　第一种，全款购买，现金投资回报率

　　第二种，全款购买，增值投资回报率

　　第三种，首付3成，有按揭情况下的现金投资回报率和增值投资回报率

　　第一种情况：全款购买，现金投资回报率

　　租金总收入=房租收入+租金投资收入=4000*12+4000*0.04*12=48000+1920=49920元

　　租金净收入=49920*93%=46425元

　　现金投资回报率=46425÷3400000=1.36%

　　这时，我们可以看到，这收益率还不如目前银行一年定期存款利率1.5%。所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用340万元买一个房子出租，是不如将340万元存入银行的投资回报率高的。

　　第二种情况：全款购买，增值投资回报率

　　增值情况下的投资回报率，就是把房屋的增值价值也包括进去，这一部分的回报只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手，也称为Soft Profit。

　　假设这套房一年内增值10%（该区域升值情况要比这个高），增值收入=3400000*10%=340000元。

　　投资回报率=（租金净收入+增值收入）÷投入资金=（46425+340000）÷3400000=11.36%

　　在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了，如果再减去这笔钱的不拿去投资，只是存入银行一年的定期，收益也接近10%。

　　第三种情况：首付3成，有按揭情况下的现金投资回报率和增值投资回报率

　　340万首付3成，贷款7成，需要首付102万，算上评估值，首付需要136万，贷款204万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。

　　每月付给银行(本金和利息)9934元，一年支付银行119208元，其中利息84304元，本金34907元。

　　现金投资回报率(Cash on Cash)

　　全年租金净收入46425元，全年支付银行贷款119208元，每年要付息84304元 ，首付136万元

　　投资回报率=(46425-84304) ÷1394907≈ -2.7%

　　在这种情况下，并没有产生现金收入，而是还要每月补贴9934元(119208 ÷12)

　　增值投资回报率(Soft Profit)

　　假设这套房一年内增值10%（该区域升值情况要比这个高），增值收入=3400000*10%=340000元。

　　投资回报率=（增值收入-补贴投入）/首付金额=(340000+46425-84304) ÷1394907≈27.71%

　　从结果上看27.71%的回报率还是非常高的，但是要记得二手房是需要卖出去才能拿到钱的。一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费。这样一套房卖出的话需要卖方支付的税费。通过银率的二手房买卖税费计算器来计算。

　　卖方支付税费=个税+营业税=68000+19040=87040元

　　最终投资回报率=（增值收入-补贴投入-税费）/首付金额=(340000+46425-84304-87040) ÷1394907≈15.42%

　　在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了，如果再减去这笔钱的不拿去投资，只是存入银行一年的定期，收益也接近13.9%。是不是赶上P2P投资了。

　　当然，这种投资回报率的计算是理论上的，只有当把房子卖掉后投资人才能拿到。但这种情况只限于一线城市的楼市，并不代表全国如此，所以投资还是需要谨慎计算考虑的。