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美国联邦储备委员会(Fed)试图稳定住房市场的举动周二在美国引发了连锁反应，市场利率因此下降，并在急切希望降低按揭成本的借款人中间激起一波转按揭活动。 一些经纪公司表示，这是它们在至少一年时间里看到的最大规模转按揭活动，虽然没办法具体测算这波转按揭的交易量。 在美国银行(Bank of America Corp.)，全国销售部门的弗农(Matt Vernon)说，来电数量大约是预计通过呼叫中心和互联网来电数量的两倍。他说，那些人本来一直在观望，现在听到消息后立刻采取了行动。 按揭经纪公司和贷款银行表示，对于有良好信用记录和房屋仍有可观净值的借款人，其可享受的30年期固定利率按揭贷款的利率下降了约0.5个百分点，至5.5%。 虽然第一波涌进的电话多来自想转按揭的人，但经济学家预计，利率下调也将刺激一些等待“逢低买进”的人出手购房。转按揭活动激增将让消费者口袋里多一些钱，并给一些为还款大伤脑筋的借款人减轻压力，从而有助于整体经济的好转。 宾夕法尼亚州大学沃顿商学院房地产课程教授沃奇特(Susan Wachter)说，这是一种双赢。它将直接刺激住房需求，并有助于阻止房价的恶性下滑。 市场对Fed这一举措做出积极反应之际，正值住房市场频频传来负面消息之时。S&P/Case-Shiller周二公布的数据显示，9月份，随着经济急速下滑，住房价格也持续走低。三季度的S&P/Case-Shiller房价指数较上年同期下降了16.6%，而二季度的跌幅为15.1%。 政府的最新计划并不能解决住房和信贷市场面临的所有问题。现在还不清楚这些最新措施是否能使按揭利率较长时间内保持在低水平。 按揭利率过去几周在政府推出一些举措后也曾几度走低（比如政府接管房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的时候），但之后利率又开始爬升。 周二按揭贷款利率走低暂时还只能让那些信用评级和手头现金额符合当前放贷标准的借款人获益。对那些近几周来没能申请到贷款的房主或购房人来说，Fed的行动并不能让他们更容易地得到按揭贷款。 Moody's Economy.com的首席经济学家赞迪(Mark Zandi)说，利率走低同样也帮不了大约1,180万因为房屋所欠贷款已超过房屋价值而未能获得转按揭的借款人。 弗农说，我不认为Fed的新举措会给按揭发放过程的基本情况带来任何改变。它的作用在于帮助那些本来就有转按揭能力的人，这些人会因此得到利率较低的贷款，手头也可以多一些可自由支配的现金。 不过，预计政府最新行动将受到房主和潜在买家的欢迎。供职于加利福尼亚Laguna Hills一家按揭经纪公司的拉泽森(Jeff Lazerson)说，最大的受益群体将首先是那些负责任的美国消费者，那些在经济恶化的压力之下开始遇到困难的最优质借款人。 一些借款人利用利率下降之机迅速行动。位于康涅狄格州西哈特堡的按揭公司Sanborn Mortgage Corp.总裁迈克尔•默纳蒂安(Michael Menatian)称，由于人们急于锁定较低的利率，他的抵押贷款银行周二安排了约15笔抵押贷款再融资。 但他说，另外还有约5、6个感兴趣的客户无法顺利转按揭，因为他们的信用评分较低，其房屋净值价值也过低。他说，在周二，如果要获得5.5%的利率，客户至少需要平均720的信用评分，以及20%的房屋净值。 伊利诺伊州All American Mortgage总裁克里斯•弗瑞莫特(Chris Freemott)说，他的机构周二达成了450万美元的交易。他说，大概已经有一年没有见过这个签约量了。 伊利诺伊州的詹姆斯•拉姆齐(James Ramsey)是低利率的获益者之一。他目前的按揭利率为5.625%，原会在1月份增加多达1个百分点。周二，拉姆齐为他的18万美元按揭贷款其锁定了5.5%的利率。他说，转按揭会让我更快地偿还几张信用卡借款。 政府的行动也令凤凰城电信项目经理斯科特•戴维斯(Scott Davis)和他的妻子、学校教师丹尼斯(Denise)如释重负。两人的抵押贷款经纪人史蒂夫•沃什(Steve Walsh)说，周二，他们的将原来6.75%的按揭利率锁定到了5.375%。 戴维斯夫妇7月份购买了房屋，他们现在遇到了困难。他们至今也未卖掉他们的老房子，因此将其租了出去，但租金收入低于抵押贷款还款额。戴维斯说，房屋成本总共花掉了他们税后收入的近一半。两人已经不再出去吃饭了，也停止往退休账户中存钱了；他们还都在从事第二职业，以获得额外收入。 抵押贷款利率的跌速超过了10年期美国国债的收益率，周二晚间10年期美国国债的收益率为3.094%，比周一的3.342%下跌了25个基点。抵押贷款利率通常与10年期美国国债的走势保持一致，但二者之间的息差最近扩大了。 息差周二有所收窄，从而推动抵押贷款利率走低。瑞士信贷集团(Credit Suisse Group)抵押贷款策略师马施•斯沃米内森(Mahesh Swaminathan)说，30年期固定利率抵押贷款与10年期美国国债之间的息差收窄至1.70个百分点，而上周最高时为2.35个百分点。 他说，在信贷市场冻结前，二者之间的平均息差约为1.23个百分点。 斯沃米内森称，显然，这是一个重要的消息，这令供需达到了平衡。他预计抵押贷款利率未来有望最低降到5%。 2005年至2007年三年间共发放了约6万亿美元房屋抵押贷款，此间固定利率贷款的利率多为6%甚至更高。 德意志银行(Deutsche Bank)驻纽约抵押贷款证券研究部负责人亚瑟•弗兰克(Arthur Frank)说，美联储计划购买的5,000亿美元房利美、房地美和吉利美(Ginnie)抵押贷款证券约占此类证券未偿总额的10%略多一点。 |
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