房地产：中央经济工作会议首提“大城市住房问题”，多策并举促进平稳发展

　　本次会议首次提出“解决好大城市住房突出问题”，我们预计未来建立租售并举新格局将成为工作重点。

　　本次会议对于房地产政策着墨较多，相关陈述单独成段，将“解决好大城市住房突出问题”作为一项明年的重点工作任务。我们认为当前部分大城市存在的住房问题主要体现在住房供给与需求的错配，因此政策一方面要在需求端继续打击投机炒房行为，尤其是部分城市出现的“代持炒房”、“众筹打新”乱象;另一方面则要在供给端增加住房有效供应，特别是构建租售并举的新格局。在租赁住房发展方面，本次会议同时强调要“高度重视保障性租赁住房建设”和“规范发展长租房市场”，其核心在于“使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”;在具体措施上，一方面使“土地供应向租赁住房建设倾斜”，另一方面“降低租赁住房税费负担”、“对租金水平进行合理调控”。我们认为，保障性租赁住房建设与租赁住房市场发展对于增加大城市住房有效供应、缓解由于供需错配造成的住房问题具有重要作用;目前政策同时在土地、税费、租金三方面着力，将有助于加快构建租售并举的新格局。

　　我们认为近期一系列高层会议是对长效机制实施以来的房地产市场整体调控成果的认可，未来这一政策框架仍将进一步延续。

　　本次会议重申坚持“房住不炒”定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展，我们认为是对长效机制实施以来房地产市场整体调控成果的认可。考虑到明年经济增长显著恢复，我们预计房地产政策整体取态仍将平稳偏紧，一方面进一步贯彻落实“因城施策”框架下的市场预期管理，防范市场剧烈波动风险，另一方面延续“因企施策”的金融端审慎管理思路，通过“三道红线”管控行业和企业运行风险，在更加差异化、精细化、连续性的调控政策下促进房地产市场平稳健康发展。

　　重申对于A/H地产板块的看多观点。

　　今年二季度以来，行业基本面指标整体延续强韧性表现，我们判断明年市场仍将呈现相对平稳的运行态势，同时投资者已将“三道红线”政策对于房企融资端的影响充分计入低估值，而政策实际执行或将存在正向预期差。我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，建议投资者积极把握当前估值点位的低吸机会。重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头。此外，我们认为物业管理板块在经历近期估值回调后已重新展现出较高的投资性价比，预计板块短期内有望整体重拾一定升势。

　　风险

　　融资政策超预期收紧;海内外疫情进一步升级;房企竣工及结转进度不及预期。