中信证券2021房地产最新观点：

　　主客观因素共同推动去杠杆

　　客观上，三道红线和房贷集中度管理正在要求房地产企业控制杠杆，减少拿地规模。

　　主观上，由于项目预期盈利能力下降，信用利差走阔，大多数房地产企业也没有大规模举债的诉求

　　2020年底，57家样本公司剔除预收款的资产负债率73.4%，净负债率77.0%，货币资金对短期有息负债的覆盖率为129.2%，分别较之2019年同期下降1.0，14.9和上升19.0个百分点。

　　资金成本分化

　　去杠杆未必带来企业资金成本的下行，但继续加杠杆大概率导致企业资金成本上行。房地产公司的融资成本开始出现深度分化。

　　境外高息美元债的估值收益率，也是部分企业信用情况的一扇窗。

　　销售势头良好，企业心态稳健

　　2020年，样本企业的销售面积和销售额分别增长14.0%及9.6%。

　　2021年，公布销售目标的企业，其平均销售计划增速为10.1%。