高宝证券就国美零售(0493)大股东近期通过旗下国美管理与集团签订长期租赁协议一事，发表报告，并给予「买入」评级，目标价1.2港元。

高宝证券指国美拟订长期租赁协议，大股东溢价增持突显潜在价值。国美零售(0493)于8月13日公布将于2021年9月6日举行股东特别大会，以寻求独立股东批准公司于2021年4月7日与国美管理订立的租赁协议。

租赁协议重点：根据协议，国美管理将向国美零售出租三处位于北京和长沙的物业──包括国美商都、湘江玖号及鹏润大厦。该等物业的各自租期自2021年7月1日起，并且于2040年12月31日结束，惟鹏润大厦的部份办公空间已有租约，租期将自2023年3月1日起开始。公司于整个租期应付的租金总额约人民币179亿元(约相等于港币213亿元)。此租金总值乃按市场法估值得出的公允价值。

总租金将由(i)公司按发行价向国美管理配发及发行代价股份以支付约人民币176亿元；(ii)透过向国美管理转让公司全资附属公司Hudson Assets的全部股权以支付约人民币2.9亿元予以结算。代价股份的发行价将为每股股份港币2.11元，较截至2021年4月1日最后交易日(即股份于订立协议前的最后交易日)止最后五个交易日在联交所所报之平均收市价每股股份港币1.45元溢价约45.52%，代价股份相当于公司现有已发行股本约41.64%，及经发行代价股份扩大后公司已发行股本约29.40%。

亮点：
若通过批准是次租赁协议，国美可不花分毫现金租赁最长达19年的三个大型物业，以作日常营运和加速拓展其在线线下双平台新零售业务外，亦变相注入了等值的人民币179亿元(近213亿港元)资金，以赋能公司的未来业务扩张。此外，亦大大减少优质物业租金上升的不明朗压力。还有剥离负债资产带来的正面利润效应。

-- 助力战略拓展：「家•生活」战略第二阶段扎实稳步推进，在线线下双平台本地零售生态圈逐渐清晰。线下全场景展示平台的打造，计划在北京及长沙等重点城市树立桥头堡，打造地标式的「城市展厅」形象。
-- 缓解财务负担：收购对价将通过向国美管理发行对价股份来支付，不会涉及现金，令国美拓展业务的同时亦减轻营运资金的消耗，长远亦有助降低集团财务负担，提高运营效率。交易完成后，公司资产负债率预计将大幅下降。
-- 赋能长期持续发展：市场数据预测，商业、办公楼等物业租金水平将持续上涨。此次租赁协议将最大程度降低租金的不确定性，减少未来租金成本上升的压力，降低短期租期造成的运营风险。
-- 增持突显信心：计划发行价较之前平均收市价有重大溢价，大股东增持除显示了其对公司未来战略发展极强信心，也反映了公司现价估值被严重低估。根据租赁协议，发行价为每股港币2.11元，较2021年4月1日公告刊发前最后交易日前5个交易日的平均收市价港币1.45元 溢价45.52%。相较此次公告发布当天，即2021年8月13日收市价港币0.83元溢价154%。大股东这次变相大手溢价增持公司股份，料对公司股票价值潜力释放具有正面指示作用。
-- 减负提升盈利：交易完成后，公司将终止确认Hudson Assets的净负债，集团的资产净值预期将增加。 长期而言，将对集团的未来盈利产生积极影响。

总结︰
我们认为国美通过是次租赁协议的订立，除了在财务上给予公司上述众多利好因素外，更重要的是这将可助力公司构建在线、线下、供应链、物流、大数据及云平台、共享共建六大平台，持续探索平台化集成创新模式，加速发展品牌连锁店，展现「一店多能」的巨大价值，以至构建在线与线下深度融合、虚拟与实体互相补充的商业综合服务体系。这将为国美的长期发展注入重大动力和正面作用。同时，通过新零售模式持续打造，国美未来亦有可能引入更多的策略合作伙伴，发挥更大的规模协同效应。现价估值并未计及未来可能的巨大潜力，建议持续关注。