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房市急冻，况不佳，不但市场推案量紧缩，据传甚至有业者开端筹措资金，以因应销售不佳的窘境。房地产买卖堪称是一般民众一辈子最大笔金额的交易，愈是不景气，不动产交易更不允许出现任何风险，建议消费者应多方了解市场上保障交易安全的相关闭系统制，以保障自身的权益。 过去的预售市场中，个案兴建到中途即停工的实例偶有所闻，原因通常是建商资金周转不灵，或者合建地主之因素，也常见不肖建商收受购屋者的买卖自备款后，将资金挪作他用，以致无法顺利完工交屋。 通常遇到这种情况时，地主与购屋者因专业能力及资金问题，仅能被动等待债权银行的处置，或筹组自救会以争取权益，一旦因此进入司法程序，处理起来旷日废时，时间往往一拖就是七、八年，甚至耗费年以上也不足为奇。 民国85年信托法发布实施之后，可藉由信托机制将兴建个案筑起「防火墙」，隔离各种风险，以避免无法完工交屋的问题产生。 到底什么是信托？所谓信托机制又是如何运用在新建个案上呢？其实新建个案之信托机制包含土地产权、建照起造人、及资金的信托，举例来说，在合建案之信托中，地主就是委托人之一，将其财产权即土地所有权委托给其所信任之金融机构或建筑经理公司（即受托人），依双方签立之信托契约书所约定之事项运行管理，例如土地之处分、拆分、合并等等。 换句话说，地主与建商均将产权交由受托人统一管理，所有兴建资金也全交由受托人专户控管、专款专用，如此便可防止外来不利因素干扰工程进行，工程得以顺利进行，地主及购屋者即可安心地等待入住新房子，并获取相对的土地及建物产权。 假若建商中途落跑，藉由信托管理中的续建机制，受托人因已确实掌控个案，得以第一时间出面协助续建完成，而不会有无人处理而致烂尾楼的产生，抑或需等待多年才藉由运行法律程序始得以推动。 除了信托机制之外，还有另一项利器，更能加强保障合建地主以及购买预售屋消费者的权益，那就是「完工保证」。所谓的「完工保证」是由建筑经理公司就新建个案提出保证完工的承诺，只要工程有任何因素而致断开兴建，就由建筑经理公司接管续建；而后续所需的所有资金、营造厂商施工进度及款项、融资银行债权债务关系等相关本案的人事物问题，均由建筑经理公司出面协调厘清解决，并继续兴建至完工交屋。 完工保证的运行属性，也以一般信托机制为基本结构，同样需将土地产权、建照起造人及兴建资金等，交由受托人统一管理，但在完工保证的保障更强更大，由受托人更积极的介入与运行管理。 当前市场上之完工保证多由建筑经理公司承作，其基本组成需由银行与不动产相关产业共同投资，不仅具金融及不动产相关产业背景，并可保持公正客观之第三人角色，监督所有资金及产权之管理，对地主及消费者皆提供充份的保障。 地主放心交付土地予建商，实际投资兴建的建商更能专心一意地将房子盖好，让购屋消费者能更有信心来购买，形成多方皆赢的局面，对整体不动产发展不啻为一大福音。 |
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