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是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。 -房地产信托在国外： 房地产信托在国外统称REIT(RealEstateInvestmentTrusts)，现已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道，其相对比重甚至超过直接投资、持有证券、有限合伙(LimitedPartnership)等方式。该信托方式以美国的发展最为典型。美国房地产投资信托出现于上世纪60年代初期，经过近10年的发展，70年代初已经十分发达，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资信托出现衰落，资金外流。自80年代开始，随着税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托再次回升，资产值不断增长，1991年底达到历史最高水平。目前美国有300多个地产投资信托基金，管理资产总值逾3000亿美元，其中三分之二已上市。 -房地产信托的资金来源： 主要有两个方面：发行股票，由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和股民认购；从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。根据资金投向的不同，房地产投资信托可分为产权信托投资(equityREIT)、抵押信托投资(mortgageREIT)和混合信托投资(hybridREIT)三种形式。早期的房地产投资信托主要为产权信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券(MBS)。混合信托则带有产权信托和抵押信托的双重特点。在海外，法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求，如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。 -国内房地产信托具备的投资优势： 1.房地产投资信托通过集中化专业管理和多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，可有效降低投资风险，取得较高投资回报。 2.中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。 3.房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道。其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多样化投资、优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金，具有较高的投资回报和较低的投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具。由于信托市场并不完善，信托法规尚待健全，目前具体的发展形式尚在探索之中。尤其是我国的担保体系亟待发展，投资者在投资时不可避免地面临较大风险，另外，信托产品的流通体制没有建立，信托产品无法通过正常渠道获得融资，在这些方面，都与国外信托基金有着明显的差别。 |
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