物业信托管理模式的演变-信托研究

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物业信托管理模式的演变

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2008-5-8 9:44:41

物业信托管理是指业主（产权人）将建筑物信托给物业服务机构管理的一种建筑物管理方式。建筑物的信托管理模式，随着住房制度的改革，从80年代中期提出概念，并在90年代采用“物业管理”名义推行，掩盖信托管理的实质，已经有20多年，由于“物业管理”在实施过程中遭受资本力量的干预导致实际委托人缺位，引发社区动荡混乱，从而迫使《物权法》将“物业管理”改为“物业服务”，以减弱资本的影响力。但是，由于北京市朗琴园小区于2007年底在其物业服务合同中明确规定采用物业管理权信托模式，使得建筑物的信托管理模式从隐性变为显性而开始闻名于世。建筑物信托管理又重新回到人们的视野中，变成热门议题，并且引发了针对舒孟版物业管理权信托制的优劣讨论。

　　为了搞清楚问题，让我们先回顾一下物业的信托管理到物业管理，又到重提信托管理的整个过程。由于资料有限，遗漏和错讹在所难免，敬请读者谅解。

　　在住房制度改革之前，因为城市里的人大多住公房，所以国内普遍采用房管部门或单位后勤部门管理房屋的方式。

　　1984年10月，中共天津市委、天津市人民政府批转市建委《城乡建设系统加快改革的初步方案》的通知，提出了“积极开展房产信托业务，逐步实现房屋管理社会化”的政策。

　　1988年7月，大连市大房局发〔１９８８〕３０６号文《大连市城镇单位自有房产管理暂行规定》提出“产权单位自管房产，如管理、修缮确有困难，可向房屋所在地房产经营部门申请信托代管”的政策。

　　1989年，建设部房地产业司（８９）建房市字第０５号文《加强房地产管理，深化改革房地产企业经营机制的若干意见》提出了“房地产企业可接受机关、团体、企事业单位、个人及中外合资或外商企、事业等单位委托，开展综合托管、单位托管等多种形式的信托代管业务”。

　　1991年11月，国务院办公厅转发的国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》（国办发〔１９９１〕７３号）提出了住房的社会化管理，以“信托方式”把住房“委托给由社区组织的，或由若干企业单位的房产部门合并而成的经济实体进行具体经营管理”的住房管理方式，随后国家按这种思路开始推进住房管理方式改革。

　　可能是因为在企业名称中使用信托字样审批比较复杂，或者是别的什么原因，后来推行的社会化住房管理“经济实体”所使用的名称为“物业管理”企业，没有用“物业信托管理”企业这样的名称；1994年，国发〔１９９４〕４３号文《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出“发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务”。

　　1993年，合肥市人民政府合政［１９９３］２３５号文《合肥市直管公房管理规定》提出“凡属产权交叉的公有房屋由产权单位委托房地产管理部门实行有偿信托管理”的物业管理方式；1995年1月，合肥市人民政府出台《合肥市房屋信托管理办法》，全面推行新的房屋管理方式。

　　1994年3月，建设部出台３３号令《城市新建住宅小区管理办法》，对物业管理进行了规范，指出住宅小区管理“是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治”，“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”同时，该办法规定，“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”，并由该委员会“决定选聘或续聘物业管理公司”。可以说，从一开始，中央人民政府就清楚地规定了小区物业管理的委托人和受托人及其产生方式，并且是同步进行的，并没有什么入住超过50%才能成立小区管理委员会的规定，而且虽然没有采用信托管理的字眼，但物业管理的内容和方式实质上就是物业的信托管理方式，在房屋所有权人管理能力不足的情况下采用“社会化、专业化的管理模式”。

　　1995年7月，北京市市政府第21号令《北京市居住小区物业管理办法》颁布，对北京市的物业管理进行了进一步的规范。该令规定，“新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理”；“物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动”；“居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会”；“在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理；物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘”。“前期管理”一词首次出现。该令一出，采用物业管理企业对小区进行管理成为北京市新建居住小区的唯一选项，通过行政手段强制推行。但在推行过程中，物业管理缺了半条腿，即代表资本力量的物业管理企业全面开进了小区，但代表小区业主自治力量的物业管理委员会却由于50%入住率的限制和资本力量“前期管理”的存在，始终无法全面建起来。在开发建设单位由于资本的自利本性推卸委托人责任甚至侵害实际委托人和收益人的情况下，由于实际委托人缺位，引发了小区管理的一系列新问题新矛盾，严重影响到了和谐社区的建设。

　　1998年7月，国务院国发〔１９９８〕２３号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，要“建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”，进一步明确了业主在物业管理中的地位，首次提出了业主自治的概念，强调了其重要性。
2003年9月，《物业管理条例》生效，物业管理制度得以进一步规范和加强，但由于“前期物业管理”制度得以保留，业主自治组织的建立又缺乏可操作性，使得开发建设单位和物业管理企业的资本力量得以继续干预业主自治，实际委托人缺位情况并没有得到改善，使得《物业管理条例》在实施过程中并没有按人们期望的那样带来小区管理的稳定和谐。

　　2007年10月，《物权法》生效，将“物业管理”改为“物业服务”，并规定业主可以自行管理建筑物或选聘其他管理人管理建筑物，突出业主的权利，弱化了物业管理企业的权力。

　　2007年10月，舒可心先生和孟宪生先生依据《物权法》和《信托法》，在北京市朗琴园小区小区的配合下，在物业管理实践中明确地提出了“物业管理权信托”，使得尘封已久的物业信托管理概念又重新进入了人们的视野。

　　从上述随着住房制度改革的深入，物业信托管理模式的演变过程来看，有一个根本性的问题没有解决好，这就是业主自治的问题。在长达20多年的住房制度改革中，我们始终没有发现方便的具有可操作性的规范业主自治的法律法规或政策出台，《物业管理条例》虽然对业主自治进行了一些初步规范，但由于其可操作性很差，在现实生活中已经诟病很多。因为业主自治这个根本性的问题没有解决好，所以政府部门虽然围绕着物业管理出台了很多政策，但物业管理纠纷仍然持续不断，越演越烈，有些专家学者也试图通过改变物业管理的形式和内容来解决这个问题，因为没有解决根本问题，所以始终没有奏效。

　　由于对业主自治和物业管理本质及二者之间相互关系认识上的不足，舒孟版物业管理权信托制一方面理清了物业公司和业主之间的责权利关系，另一方面又回避了业主自治的核心问题和业主共有财产管理的核心问题，使得表面上看起来能解决的问题实际上无法解决，从而引发了业界热议。

　　舒孟版物业管理权信托制的优点：
　　1、业主和物业公司的责权利比较清楚；
　　2、物业公司的管理过程需保存记录文档，并向业主公开；
　　3、物业公司的财务账目需向业主公开；

　　舒孟版物业管理权信托制的缺点：
　　1、强调单个业主利用自身力量进行诉讼对维护公共权益的重要作用，把希望寄托在社区中不惜个人代价进行维权的个别业主身上；
　　2、将业主委员会置于监督人的角色，弱化业主委员会凝聚业主力量维护公共权益的重要作用；
　　3、物业公司在管理过程中对业主共有财产的损害无法用信托合同追究责任；
　　4、没有区分业主共同决定与业主大会决定的区别，使得业主集体行权的作用没有在信托合同中体现；
　　5、对促进业主自治组织的良性运转作用不大。

　　总的来说，信托管理是物业管理的实质方式，随着《信托法》和《物权法》的实施，现在正是需要人们重新来认识物业信托管理方式的时候了，我期待着一个更加完善的物业信托管理模式的出现，但这可能需要更多的人士来共同参与才能完成。


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