陈晶泽

　　当缺钱的房地产商遇到信托公司，信托公司笑了，他们又找到一个“捡钱”的领域。

　　保本：ROE至少21%

　　近日，沪上一大型信托公司高管在接受《第一财经日报》采访时表示，她的老板每天至少接到10多个开发商老总的电话，他们的目的只有一个——借助信托渠道融资，以解资金之渴。

　　这位信托公司高管表示，为了能够从信托公司融到钱，缓解资金压力，不少房地产公司甚至开出“跳楼”、“割肉”的条件。

　　她认为，开发商的“求钱若渴”使信托公司在7月银信合作叫停后，又找到一个“捡钱”领域。

　　财汇资讯统计数据显示，截至8月30日，在新推的95只信托产品中，房地产信托合计31只，预计发行规模累计171.85亿元。

　　安信信托（600816）近日推出的“上虞 滨江一号资产收益财产权信托”是上述31只房地产信托中的一只。据安信信托一位业务人士表示，发行该产品前，公司已经和开发商协商，对项目进行了一定的风险控制，将抵押资产的抵押率降至38.35%。另外，该项目还采取在建工程及土地使用权抵押和项目公司100%股权质押双重风险控制措施。

　　上述业务人士表示，银行信贷收紧之前，开发商抵押率一般为60%，信托公司因业务压力也会采取相同的抵押率。但银行信贷收紧后，信托公司逐渐降低抵押率，目前，30%左右的抵押率成为市场平均水平。

　　一位业内人士表示，虽然这款产品预期年收益率为8%和8.5%(第一年8%，第二年8.5%)，但这只是信托公司卖给客户的价格。房地产公司给信托公司承诺的收益率水平其实更高。“通常会在20%以上，甚至达到30%。”该人士表示。

　　相比之下，目前银行一至三年期贷款利率为5.40%，民间利率为10%~12%。这意味着，通过信托公司获得资金，房地产公司的资金成本将比从银行融资高出3倍，约是民间融资的2倍。

　　根据上述人士的说法，假设一家房地产公司以1亿元的资产(一般是土地或在建工程)进行抵押，那么其实际拿到的通常只有3000万元。根据与信托公司的协议，在期限之内(通常2年)房地产公司将每年付给信托公司20%以上的利息，并在期满后归还本金。这意味着，在有限的资金前提下，自信托成立至信托期满，房地产公司需累计赚足4200万元才能保本。相对于1亿元资产而言，该项目年均净资产收益率(ROE)需要达到21%以上。

　　财汇资讯统计数据显示，在已经公布2010年中报的128家房地产上市公司中，净资产收益率最高的深物业A（000011）(000011.SZ)只有15.72%。它也是128家公司中唯一一家净资产收益率超10%的公司。