供应紧缺 优质写字楼租金面临上涨压力

2008年第一季度，大多数亚洲写字楼市场继续呈现出供应紧张的态势，从而延续了租金上扬的压力。根据世邦魏理仕研究部的统计，《亚洲写字楼市场报告》（Asia Office Market Flash）季刊中所涵盖的16座城市中，大部分地区的空置率都连续4个季度以上维持在5%以下，而在2008年的剩余时间内，新增供应量仍将十分有限。这些城市包括东京、香港和新加坡等区域性的金融中心、印度的一级城市，以及东南亚的马尼拉和胡志明市。尽管全球经济前景存在越来越多的不确定因素，但由于相信亚洲经济的表现将超过美国和欧洲，企业在亚洲多数地区仍在持续扩租，商业前景依旧十分乐观。 

　　虽然在大多数市场租户们都在积极吸纳写字楼空间，但入驻成本的持续上扬迫使一些位于东京、香港、新加坡和孟买等城市的公司将办公地点迁到优质地段之外的区域。由于众多大型租户暂缓了扩租计划，今年第一季度东京的租金水平在过去三年中首次出现了下滑，降低了不到1%。

　　2008年第一季度，东京优质写字楼的平均租金（不包括公共面积管理费用）较上季度下滑了0.8%，降至每月每坪59000日元（每平方英尺16.66美元）。甲级写字楼的空置率较上季度提高了0.3个百分点，达到1.5%。然而，独立甲级写字楼在本季度都已全部租出，净出租面积达到110万平方英尺。

　　新加坡的写字楼出租市场在2008年第一季度依旧十分活跃，以续租和迁址交易为主。银行和金融机构依旧热衷于扩租办公空间，而律师事务所和IT公司等业务支持和专业服务机构也不断增加租用面积。市场需求再次超过了供给量，由于租户们缺少选择的余地，租赁方在租金制定和租约续签中把守着较高的租金水平。

　　尽管全球资本市场出现了起伏，有两个因素很可能避免香港写字楼租金出现回落。这些都是影响甲级写字楼市场的根本要素，包括未来三年内香港岛有限的高品质存量、最低的空置率，以及新供应量的明显紧缩；同时，由于中国内地乃至整个亚洲在目前经济环境下呈现出相对积极的增长态势，该地区对于金融机构而言变得愈发重要。虽然增长放缓，但是优质写字楼整体租金比上季度仍取得了9.1%的大幅增长，达到了每月每平方英尺71.74港元（有效净租金）。

　　在首尔，年初的年度租金调整以及紧张的写字楼市场空间竞争加速了第一季度的租金增长步伐。甲级写字楼平均租金相比上季度上浮了4.56%，达到每平方米22118韩元（每平方英尺2.07美元）。虽然由于新增供应量使Gangnam次级市场的空地增多，但平均空置率却降至新低。在大部分次级市场中可用甲级写字楼空间的短缺与不断增长的扩张租求预计将导致未来租金的增长。

　　在中国内地，上海写字楼市场依旧延续了上涨趋势，2008年第一季度的新增供应量与租赁量均创出新高。今年已经看到市场有了充足的新增供应量，7处写字楼建筑总共向市场增加了325000平方米（350万平方英尺）的供应量。由于受到服务业与制造业大量需求的驱动，活跃的预租业务缓解了供应量激增的影响。在北京，写字楼出租业务在第一季度相对放缓，通常春节期间都会如此。吸纳量比上一季度下降了37%到147万平方英尺。本季度总计342万平方英尺的新增供应量使空置率提升了1.8个百分点，达到17.9%。第一季度租金增长幅度降低至1.4%，平均租金为每月每平方米200.4元人民币（每平方英尺2.66美元）。在广州，迁址及扩租到新落成的高品质楼宇在2008年第一季度写字楼出租活动中成为了主流。两栋甲级与一栋乙级写字楼向市场增加了大约259万平方英尺的优质写字楼空间，使整体空置率达到19.4%。

　　在印度，CBD区域的供应量仍然有限，同时二级区域的设施由于较高的实用性吸引了写字楼租户。在新德里，优质写字楼的租金在2008年第一季度保持稳定，未来有可能保持现有水平或略有增长。CBD区域的新增供应量将持续处于低位，同时在Gurgaon 及Noida的外围区域的供应情况有所改善，大量供应将于2008年及2009年进入市场。许多在孟买CBD Nariman Point的租赁合同在第一季度到期，而大部分租户难以按现有租金水平续签租赁合同。其中许多租户转到了其他可负担的区域。虽然这种状况还没有影响到租金水平，但是Nariman Point CBD不太可能在2008年继续保持稳定的租金增长。班加罗尔的CBD供应量依然有限，并且在整个2008年内将持续这一状况，这将导致租金与资本价值在未来出现进一步增长。

　　在东南亚，曼谷写字楼市场在2008年第一季度略有增长，由于本地公司的发展，需求呈现出试探性复苏的迹象。在吉隆坡与马尼拉，优质写字楼出租市场在第一季度延续了积极的走势，推动租金达到了更高的水平。胡志明市大量新写字楼开发完成，但除了乙级写字楼Sacombank（建筑总面积达165550平方英尺），新开发的项目都是单层面积小于3300平方英尺的小型丙级写字楼。

　　（作者系世邦魏理仕上海董事总经理）