每栋售价近亿元的天价别墅国花园在经历了三年的曲高和寡之后终于推倒重建，“国花园已经不做别墅，计划改建成高端公寓”。由此，北京最早的千万级别墅也将就此消失。
■本刊记者 张满征/文
4月，正是北京花繁叶茂的季节。通州区国花园别墅中的竹林也变得郁郁葱葱，充满生机，浓密的枝叶将整个项目团团围住，更增添了一丝神秘感。
国花园停止销售早已不是新闻，但最近这个曾经的北京最昂贵别墅项目传出“改做公寓”的消息，让许多人吃惊不小，只是事情的原委却鲜有人知。
早在2007年底，北京市房地产交易管理网上国花园的预售许可证：京房售证字(2005)620号就已经显示过期，此后该项目再没有申请新的许可证。而项目的销售电话一直处于无人接听状态，种种迹象都表明国花园正处于“停滞”状态。
当记者致电国花园开发商北京天旭运河房地产开发有限责任公司了解情况时，一位不愿透露姓名的销售负责人给出了肯定的答复：“国花园已经不做别墅，计划改建成高端公寓。”但问及改建原因和具体细节时，对方则表示不便回答。
国花园“改建公寓”确有其事，那么究竟是什么原因让曾经叱咤一时的天价别墅选择更改立项？
神秘的天价别墅
位于通惠河畔的国花园别墅，一直是一个“神秘”项目，尽管其在行业内赫赫有名，但就连附近居民都很少有人知道它的存在。4月16日，《新地标》记者来到项目所在的通州八里桥地区，向当地出租车司机询问国花园的具体地址。“国花园？还真的没有听说过。”一连问了几个司机，都没有人知道这个项目的存在。
无奈之下记者只能坐上一辆出租车，绕着地图上标绘的项目地点转了一圈，仍然没有找到国花园的踪影。“我是土生土长的通州人，这里根本没有新的高档别墅。”出租车司机这样告诉记者：“要拆掉重盖的豪华别墅倒是有一个。”
尽管司机说不出项目的名字，但这却和国花园的现状十分相似。当出租车来到这个“将要拆掉重建”的项目所在地，北京最高档的别墅才终于出现在记者眼前。
3年以来，国花园都是北京最贵的别墅之一。
2005年3月，通州区即将有一个新的别墅项目入市，其预售价着实让业内人士吃了一惊：每栋面积1000平方米以上，售价数千万元。
“此前只见过千万级楼王，但纯粹的千万级别墅还从未有过。”一位代理行老总谈起国花园的“开盘新闻”，依然是记忆犹新。当时在中央别墅区和西山别墅区出现了财富公馆、玫瑰园等高档别墅项目，但千万级产品只占一定比例。每栋别墅售价都在千万以上，国花园是第一家。
事实上国花园的售价之高远不止于此。2005年11月，国花园第一批4栋别墅的销售许可证，每栋售价高达8000万元！折算每平方米售价近4万元。直到1年多之后，丽宫和御园这样的顶级项目才把别墅卖出这个价位。
世事无常，如今的国花园却要接受改建的命运。
位于芙蓉东路西侧的国花园一期被一整圈竹林包围，在枝叶的掩映下路人很难看到项目内部的情况，只有走到近前，才能隐约看到几栋已建成的高大别墅光鲜的外立面。而在远处，还有几栋未完工产品，只有水泥架构立在地基之上。而记者并没有看到建设中的公寓楼，整个工地不见施工人员，也听不见任何机器的轰鸣声。
从外面看国花园已经处于停工状态，只剩下园林中的自动喷洒器还在工作中，表明这个豪华别墅并没有被荒废。
“项目现在停止对外销售，所以禁止入内。”当记者以看房者的身份希望进入国花园内部一探究竟时，被门口的保安人员拦了下来。
“国花园是出了名的神秘，即便是在售时我们的销售人员也没能进去打探情况，现在就更难了。”马先生是另一个京东别墅项目的策划人员，作为竞争对手，他对国花园的保密工作也无可奈何。
在同行眼中，国花园开发商似乎总是关起门来做自己的产品，从不进行高调宣传。
“它的竹子是专门从南方运来的，看得出开发商很下功夫，改建公寓确实很可惜。”马先生坦言，自己对国花园的了解也非常有限。
三年内曲高和寡
根据国花园开发商北京天旭运河房地产公司提供的公开信息看，国花园计划分两期开发，一期占地面积23.4万平方米，共有17套独栋别墅，总建筑面积为7.1万平方米；2期建设22栋，计划2007年开始销售。
但这一开发计划都因最初4栋别墅遭遇销售困境而被迫搁浅。2005年11月19日，国花园取得4栋别墅销售许可证，不久便进入“试销售”状态。
“现为样板间参观，不对外销售。”2005年11月，国花园将这4栋已经精装完毕的别墅公开展示，以试探市场反应。
为了提升知名度，国花园与亚太总裁协会合作，成为对方的指定会所，而这也是国花园目前唯一的一条相关新闻。
“过去两年我们确实和国花园是合作关系，很多会议活都是在国花园别墅进行。但从去年开始这种合作就停止了。”亚太总裁协会是以企业家为协会的合作组织，其工作人员这样告诉记者。但该组织负责人并未透露与国花园停止合作的原因。
对外开放的国花园让人见识了其豪华的一面：4栋别墅地上面积均在2000平方米以上，每栋占地近10000平方米，7000多平方米的庭院内拥有私人专属的园林山水和人造湖泊。“10亩地才盖一栋别墅，确实大气，但有点太铺张了。”一位参观过国花园的业内人士甚至都猜不出这些别墅会有多贵。
2006年6月，在经过了半年多“热身”之后，国花园终于正式开盘，价格也最终确定：一期13栋毛坯房每平方米均价30000元，每栋价格3000万元起，4栋最先亮相的精装2000平方米别墅售价均在8000万以上。
“虽然对于国花园的豪华早有体会，但具体价格一出还是让人很吃惊。”上述业内人士当时就怀疑这么贵的别墅卖给谁：京东紧邻CBD，别墅买家多是以跨国企业高管为主，财力再雄厚也很难拿出近亿元购买房产。
于是直到今天，已经准许销售的4套别墅无一成交。
“其实从2005年6月国花园的销售工作就已经启动，我们不停地在联系和积累客户。”一位曾经在国花园担任销售人员的知情人告诉记者，项目在面市后也采取了一系列宣传手段，包括在航空传媒《中国之翼》和香港《大公报》打广告，这确实吸引了很多看房者，但一听价格“反应较大”。
“曾经有一位香港企业家来看房，对装修和环境都非常满意，但听到8000万元的售价时很吃惊，当我试探性地告诉他每个月物业费也要近3美元/平方米时，让他吓了一跳：快和香港的别墅一样贵了。”对于客户的流失，该人士也很无奈，因为迟迟不能成交没有佣金，他也不得不转行。
国花园4栋精装别墅的出师不利直接影响到了后续开发，不仅一期几栋未完工别墅已经停工，原本应于2007年动工的二期如今仍是一片荒地。
国花园二期位于芙蓉东路东侧，与一期隔路相望。二期地块上不仅荒草丛生，还耸立着高压线塔，近10栋未完工的别墅和1栋公寓的水泥架构格外显眼。
“这块地是早年前的烂尾别墅，已经有10年左右的历史了。”一位附近居民这样告诉记者，“这附近有很多空别墅，有的是小产权，有的是上世纪90年代的烂尾项目。”
定位失准无奈转型
对于这个曲高和寡的高价项目，业内人士认为主要原因在于定位偏失：“国花园就是太急功近利，在通州的这个位置建如此高档的大户型项目，就算别墅再稀缺也很难吸引购房者。”从地理位置上看，虽然国花园所在的京东别墅区距离CBD仅有20分钟车程，但居住环境却很难与中央别墅区和西山别墅区相比，再加上没有成熟的别墅氛围，很难吸引富豪购买。
在京东别墅区，联排和叠拼别墅占绝大比例，仅有的几个独栋项目户型面积也在400平方米左右。为何国花园会选择在此地建造大别墅项目？这还要从其开发商天旭运河房地产开发公司的兴盛说起。
在通州天旭地产是大名鼎鼎的企业，这家成立于1992年的公司开发了通州区多个热销项目。2002年通州房地产大热，天旭地产也随之壮大。2004年开发的京贸国际公寓是该地区第一个外销楼盘，据知情人透露，天旭地产仅靠这一个项目就盈利10亿多元。
而国花园正是天旭地产继京贸国际公寓后的第一个产品，知情人称公司高层为了树立企业品牌，跻身高端开发商行列，斥巨资在通惠河畔拍地，打造北京的顶级别墅。
但三年来国花园并没有取得满意的效果，长期滞销已经阻碍了公司的发展。“国花园开发商依旧是通州区的首富，改建应该并非严重的资金压力，只是对现实的一种妥协。”该知情人如此评论道。
那为何不能改成小户型别墅？对此熟悉该项目人士表示：重新审批别墅用地困难重重，更重要的原因在于这次国花园别墅的失败，让开发商认清了市场，毕竟周边几个烂尾别墅赫然在目，转做公寓更加保险。
有分析人士指出,国花园不会沦为烂尾项目，改建公寓很可能能有效挽救销售业绩。“也许盖别墅不会受欢迎，但要是盖公寓肯定是盖一栋卖一栋。”八里桥某地产经纪公司门店经理吴女士见证了通州房地产的繁荣，在她眼中高档公寓是这里最抢手的产品。
吴女士指着远处的京贸国际公寓和众多在建的住宅楼告诉记者，公寓的价格在3年间已经翻倍。“如果有新项目肯定能卖出高价，可惜已经没有什么土地了，很多在建项目都是小产权。”
可以想象，一旦国花园改造成为高档公寓，绝不会缺乏买家和市场。正是基于这种考虑，国花园才决定“改弦更张”。
根据记者多方了解，目前国花园的改造计划已经基本确定，将在原有土地上建设高层公寓，预计项目最早于2008年底开盘，售价8000元/平方米起。而对于已经建成的4套天价别墅，开发商可能用做会所，以进一步提高项目的品质和寻找卖点。
在别墅用地告急的今天，国花园这片低容积率别墅用地被该建公寓令人惋惜。而业内人士也表示：尽管别墅稀缺，也要遵循市场规律。 关键词：国花 别墅 公寓 项目 开发商
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