二手房买卖过程中，房地产经纪公司出现挪用购房款的现象时有发生。7月10日，记者从自治区建设厅获悉，7月1日起，《广西壮族自治区存量房交易结算资金账户管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）正式实施。今后，我区的二手房买卖双方，可约定通过"专用账户"结算，以确保交易资金的安全。
不得支取现金或挪作他用
自治区建设厅有关负责人介绍，按《暂行办法》，今后广西的存量房交易要实行"交易结算资金账户管理制度"。该账户仅用于存量房交易结算资金的存储和支付，不得支取现金或挪作他用。
有业内人士透露，目前我区二手房交易多为中介公司操作，而中介公司在交易洽谈、合同签订、办证过程中都或多或少存在暗箱操作行为：既收取双方的佣金，又牟取房屋差价，甚至有的在收取当事人的房款后挪作他用。《暂行办法》的出台，正是针对二手房交易中出现的种种弊端，对房产中介的经营行为予以监督和规范。
记者获悉，"存量房交易结算资金专用账户"内的交易结算资金，独立于经纪机构或交易担保机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于经纪机构或交易担保机构的负债，这个账户内资金的所有权属于存量房买方或卖方。至于买房或卖房过程中，交易资金怎么结算，存量房交易当事人可通过合同约定自行决定交易资金的支付方式。
资金监管提升准入门槛
据介绍，房产中介是从2000年开始兴起的一个新兴行业，它依赖在房屋买卖双方中充当起中介人的角色来收取服务费。当时，中介服务的准入门槛不高，投资几万元就可成立一家中介公司。"《暂行办法》的出台，会淘汰掉一部分实力较弱的中小公司。"自治区建设厅有关负责人表示，根据《暂行办法》，交易担保机构开展房屋交易担保业务的，必须要到当地房地产行政主管部门申请备案。
同时，交易担保机构需要符合以下6个条件：（一）注册资本不低于500万元人民币；（二）设立交易保证金50万元人民币；（三）不得从事房地产经纪业务；（四）熟悉房地产交易市场的相关法律法规，有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录；（五）房地产行政主管部门规定的其他条件；（六）近两年无不良记录、无客户投诉。
以后，一家房地产经纪机构或交易担保机构只能在一家银行建立一个"专用账户"，其子公司也只能在其所在地的同一家银行开设一个"专用账户"。业内人士表示，这一政策的出台无疑将中介公司的准入门槛提升了一个台阶。
减少中介"吃差价""吞房"
业内人士分析，二手房交易近年来比较火，很多房产中介公司房屋交割资金庞大，少则几百万、几千万，多则上亿元。为了规避房地产经纪行业经营风险，二手房交易资金监管的出台，可以更好地保障购房者或卖房者的利益。
由于目前在存量房交易和产权过户过程中，存在交易结算资金的收付时间差，加之大部分存量房交易是由房地产经纪机构代理的，导致大量资金滞留在房地产经纪机构名下。一旦房地产经纪机构的经营状况出现问题，将直接损害交易当事人的合法利益。
《暂行办法》要求通过专用账户来划转交易结算资金，并对设立专用账户设置条件及专用账户本身所具有的特殊账户性质来约束中介公司的行为，这就可以有效防止中介公司挪用交易结算资金，切实保障交易结算资金的安全。
自治区建设厅表示，这一资金管理模式，将有助于减少中介"吃差价"现象，挤出价格虚高部分。我区全面推广这一模式后，中介公司挪用客户资金，类似"卷款逃跑"、吞房等事件将没有实施的空间。
自治区建设厅提醒市民，如果现实交易中，出现部分中介条件不够不能开设"专用账户"的行为，购房市民要不要通过房地产经纪机构办理交易资金结算，应由买卖双方约定交易方式，如现金（汇款）等，以确保资金的安全。但经纪机构不得以资金划转业务为名收取费用。
如何用"专用账户"结算？
二手房交易，设立专用账户进行监管会不会很麻烦？交易过程中，市民需要注意哪些问题？为此，记者请自治区建设厅有关负责人对《暂行办法》进行解读。
问：通过专用账户划转交易结算资金的做法麻烦吗？其程序具体如何？
答：通过专用账户划转交易结算资金是个新的操作模式，需要有个熟悉和习惯的过程，当事人只要按照要求提交有效证件，填写相关材料，具体操作由服务人员办理，还是很便利。
基本操作流程为：（1）买卖双方约定通过"存量房交易结算资金专用账户"划转交易结算资金的，买卖双方应与经纪机构或交易担保机构签订《存量房交易结算资金划转协议》；
（2）买房人将资金存入或转入"存量房交易结算资金专用账户"下的子账户，银行将向买卖双方出具有关《存量房交易结算资金托管凭证》；
（3）买卖双方在房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续时，应提交《存量房交易结算资金托管凭证》或银行出具的存款证明；
（4）转移登记业务办理完毕后，买卖双方按照存量房交易结算资金划转协议的约定办理资金划转手续。开户银行方可通过转账的方式将子账户资金划入房产卖方的个人银行结算账户。
问：存量房交易当事人委托设立专用账户的保证机构划转交易结算资金时，应当注意哪些事项？
答：首先，当事人应到政府主管部门了解存量房交易结算资金划转操作规范。交易当事人在与其委托保证机构签署《存量房交易结算资金划转协议》前，应核实保证机构的专用账户开户许可证明。签订的协议，要明确委托事项和委托权限，及相应的法律责任。
买房人在将交易结算资金存入专用账户后，应向保证机构索要《存量房交易结算资金托管凭证》。交易当事人在房屋权属登记部门办理转移登记手续时，应提交《存量房交易结算资金托管凭证》。转移登记业务办理完毕时，售房人应持房屋权属登记部门开具的转移登记办结单，办理交易结算资金的划转手续。
■相关名词解释
存量房：存量房是指通过办理房屋转移登记取得《房屋所有权证》的房屋。
专用账户：存量房交易结算资金专用存款账户简称专用账户，是指专门用于划转存量房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。专用账户与设立方自有的结算账户是分开的不同账户，专用账户内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用专用账户下的资金。
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