地产商遇寒春：资金链断 国民购买力降

    2008年4月，早春的中国大地上，处处可见春光明媚、生机盎然的大自然美景。不过，如此多姿多彩的良辰美景，对于分布在全国各地的地产商尤其是中小型地产商来说，根本勾不起其踏春踩青的兴致。原因也很简单，从四面八方传来的各种声音中，没有一个好消息，反倒是正在逐渐收紧的银根头寸中，对地产开发的资金需求基本上是两个字“没门”，让拴在地产商脖子上的缰绳又紧了一圈。 

    进入2008年以来，中国的地产市场可以说得上是一天也没有消停过。先是国内的地产业老大——万科的掌门人王石抛出了轰动一时的“拐点论”，引发国内各路地产大腕们纷纷赤膊上阵，炒得是沸沸扬扬。支持“拐点论”的一派从目前广州、深圳房价的连续下跌得到印证，认为房价在未来几年将步入下降通道。而反对“拐点论”的一派则从近来上海房价上涨到历史最高点以及北京房价稳中有升的态势中得到鼓舞，认为房价仍会继续遵循现有的上升通道运行。不过，随着时间的推移，反对“拐点论”的声音逐渐衰弱。例如此前一直与王石拐点论针锋相对的SOHO中国董事长潘石屹在今年3月21日抛出了“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”的观点。 

    单从表面上来看，“拐点论”的确是公说公有理，婆说婆有理，一时间难见高低。不过，如果透过目前笼罩在中国房市上方的重重迷雾，我们可以看到，中国房市的确已经走到了一个决定其未来价格走向的时间之窗，而决定这一时间之窗的恰恰是地产商的资金链与国人的购买力。 

    还是让我们先来看看地产商的资金链吧。在央行宣布实行紧缩货币的政策之后，各家银行对地产商的开发贷款基本上是“城门高悬免战牌”，免谈。在银行告贷无门的背景之下，通过资本市场寻求再融资成为地产商的又一新渠道。不过，近来证监会已经发文，对地产公司借壳上市、再融资实行更为严格的审核制，凡是利用募集资金用于圈地、囤地的公司，一律不得批准其融资需求。这对于那些希望于国内证券市场融资来摆脱资金困境的地产商来说，无疑不是什么好消息。 

    眼看在国内市场拿不到足够的资金来解套，一些地产商又把目光瞄向了海外资本市场，意图通过海外上市来缓解资金链危机。只是事情总是和人们的美好愿望相违。近来国际资本市场在饱受美国次级债危机的侵扰下对地产商融资抱有深深的不信任感，导致地产商的这一如意算盘难以打响。就拿近年来在国内四处跑马圈地，勇夺土地“标王”之称的恒大地产来说，记者发现，在恒大为在港上市所公布的招股说明书中显示，2007年年末，恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米。而这个数字在2006年末仅是不足600万平方米。要将如此庞大的土地存量变成一个个美丽动人的宜居楼盘，其资金投入力度可想而知。为此，恒大地产在经过一番紧锣密鼓地准备之后，高调宣布3月份将在香港上市。而就在恒大地产即将发行上市的前夜，由于得不到足够的投资者捧场，恒大地产的IPO被迫中止。恒大地产的这一鲜活案例为那些意欲到海外资本市场上去融资发展的地产商敲响了一记警钟，海外资本市场的钱也不是那么好拿的。 

    如此众多的地产商何以会对融资市场趋之若鹜，主要是缘于目前我国地产商自身的资金实力太弱，而且就是这微弱的自有资金实力也在“有水快流”的口号感召之下变成了一块块囤集的土地。在这种状况下，刚刚卖房得来的钱立刻被投入到新的土地购买金中，地产商的现金流极度紧张。举例来说，保利地产每股现金流为－7.65元，金地集团的每股现金流为-7.52元，招商地产每股现金流为－4.74元，荣盛发展每股现金流为-2.53元。造成这一现象的根源就在于地产商在房价的一路涨升中迷失了自我。 

    严格意义上来说，中国的地产商从进入新世纪以来一直是过着顺风顺水的好日子。尤其是在去年，伴随着全国范围内的房价的大面积普涨，让手中握有开发权的地产商数钱数到手发软。一片大好形势之下，让资金本不充裕的地产商开始变得利令智昏，“囤地”等于发财让地产商纷纷出手争夺各地看似有限的土地资源，一个个土地“标王”纷纷亮相，给本已经烧昏了头的房市又添了几许干材。正是在这些标王的光辉照耀下，地产商的好日子也就到头了。原因也很简单，争夺这些标王占用了地产商最为宝贵的资金资源。由于靠囤地就能坐地发财，地产商把更多的资金用于囤地而不是用于开发，本末倒置，为其后市资金连的断开埋下了伏笔。据业内人士披露，国内某个去年刚刚在香港上市的大型民营地产开发公司，手中拥有超千万平方米的土地开发权，但其账面上的流动资金不足十亿元，这点资金对于如此巨大的土地开发量来说无疑是杯水车薪。 

    资本链的紧绷迫使地产商无路可选，唯一的招数就是降价销售在建房屋，以此来迅速回收资金。近来广东等地已经出现了许多原先根本不放盘销售或者是“只租不售”的楼盘开始放盘，表明一些资金开始通过出售来回收资金。随着这种状况的延续，更多的楼盘将进入降价销售的行列，而且是谁先降谁先受益，因而从资金链上构成了房价下降的基本要素。 

    其实，影响房价下降的最大因素不仅仅是由于地产商的资金链断裂，还受到国人购买力下降的影响。某种程度上来说，国人购买力的下降对房价下降的影响度更大。前几年，房价的攀升之所以能够顺利进行，主要是因为如下因素在起主导作用： 

    一是银行贷款的低利率。前几年我国经济一直是在“高增长、低通胀”的背景下运行，银行贷款利率较低，吸引了很多人通过银行按揭贷款的方式买房，有的人甚至通过银行贷款的方式进行投资性买房，指望通过收取房租来还银行贷款本息。这在低利率时代下没有问题。不过，随着我国从去年步入加息时代，央行在一年内连续加息四次，让靠房租来还银行贷款的国人大喊“吃不消”。贷款利率的上升打消了很大一部分潜在买房人的买房需求，让房屋的供求关系慢慢发生转变。 

    二是CPI的高位不下。今年以来，国内CPI指数创下了十多年的新高。 

    物价的攀升促使很多买房者对高房价的承受能力不足，人们不得不拿出更多本来可以用以买房的资金用来承担日常生活的必需消费需求，直接削弱了人们的买房能力。 

    三是国家宏观调控政策的作用。为了抑制房价的大起大落，国家出台了廉租房政策以及大力开发经济适用房政策，通过政策的导引解决中低收入阶层的住房需求，这些政策的实行客观地化解了对于商品房的最大群体需求。由于这几大因素的综合作用，国人对于房屋的购买需求正在处于不断下降的通道之中，一旦这种下降从量变转化为质变，房价的“拐点论”就会变为现实。 

    一头是资本链的紧绷，一头是购买力的下降，两路夹击之下，房价的上涨之路会变得越来越难。我们常说“没有只涨不跌的股市”，同样的道理，在市场经济的大格局下，也没有只涨不跌的房市。尽管我们没有办法去准确预测房价开始下跌的时间，但我们真真切切地感到，这一天离我们是越来越近了！