连续3个月的深圳楼市成交热,能否持续?继前期小户型成交走旺之后,当前大户型成交明显增长,深圳楼市是否全面回暖?市场存量多达5万多套,一手压力巨大,二手房市场能捷足突围吗?……目前,针对当前众多热点问题,记者专访了美联物业深圳区域董事王书权。
记者(以下简称记):从记者连续的楼盘走访和研究机构的监测数据来看,深圳楼市呈现出成交旺盛的可喜局面。在您看来,是哪些原因带来市场的反转迹象?
王书权(以下简称王):经过近一年的观望,在国家政策连续降息、减税之后,购房成本大大降低,消费者觉得差不多可以出手了。经过5次降息后,使得5年期贷款利率由之前的7.83%下降到目前的5.94%,调息幅度高达24.14%。此外,按揭购房的优惠利率已由过去的85%下调为70%,这样实际的优惠按揭利率已经由降息前的6.6555%下降为4.158%,下降幅度更是高达37.53%,这意味着现在按揭购房的利息支出将比以前最多节省37.53%,在相同价格的情况下,30年的月供将较降息前减少24.25%。不仅如此,目前一手房价已经由降息前的14439元/平方米(2008年8月一手成交均价),下降到2009年1月的11044.55元/平方米,价格降幅高达23.51%,这意味着现在入市购买一手房的30年月供将较降息前少42.06%。
如此节省的购房成本显然吸引了越来越多的购房者。1月份,深圳的成交量比去年同期增长1倍多,2月份这前半月,市场在加速恢复,以目前日成交169套左右的量来算,估计2月份的成交会超过5000套,这比2008年全年的月平均交易量多25%。
记:接下来几个月,市场可能呈现什么样的状态?
王:现在还是春节后的首月,很多开发商都还没有着急推盘,估计到三四月份是旺季,这两个月正好在5月深圳春交会之前,开发商会大量推盘。随后六七月份,可能市场会有一段盘整时间,各方博弈。8月份开始,市场会集聚上涨的动力,估计较多的投资客会进场。
记:您的看法是,下半年深圳房价会上涨?
王:可能会上涨一点,区域不同上涨幅度不同。当前,部分楼盘已开始涨价,约5%-10%,这种趋势还在延续。涨价之后,如果消费者不买账,开发商也不可能"朝令夕改"地很快把价格调回去,再说这几个月,开发商的资金压力也不大了。依我来看,今年上半年一手房市场会是一个平稳走势,相比之下,二手房市场会率先突围复苏。
记:二手房率先突围听起来是个新鲜观点,您基于何种理由得出这一判断?
王:二手市场与一手市场不同,二手业主与开发商的想法不一样,金融危机发生以来,其对业主个人的影响比对地产开发企业的影响要大,业主的资金压力更大。由于业主是个体,可以自由快速决定挂牌二手房的价格。市场好一点,他们会迅速上调价格,如果几天后购房者反映冷淡,他们又可以很快将价格调下来,灵活度高。所以,从这点来看,我认为今年二手房市场会率先突破低迷。
记:从去年年底以来,深圳楼市已持续3个月成交旺盛,但前一阶段主要集中在小户型走俏。如今出现了一个新现象,大户型房子的成交也旺盛起来。各种类型的产品都好卖,有人据此说深圳楼市全面回暖了,对此您怎么看?
王:不能这么说。前期小户型卖完之后,大户型成交会暂时有增长,但不可持续。目前来看,大户型房子的租赁需求并不高,抑止了需求。并且,深圳楼市的存量非常大,其中有很大比例都是大户型,目前成交量的增长还是不够快速消化存量。
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