02
未来，到底是降息趋势还是加息趋势?
从中长期来看，利率下行将是大势所趋。
利率最终受制于经济增长和货币环境，从2008年至今，我国的利率一直处于下行态势，从最初的7%以上已经下降到4.6%，未来这一趋势还会得到保持。
从短期来看，利率既有加息的可能，也有继续降息的可能，这也视经济形势而定。
如果经济飙升，通胀高企，加息的必要性就显得极为迫切;如果经济增速低迷，通胀低迷，通过降息来刺激经济的必要性就凸显出来。
目前来看，面临有史以来最大的疫情冲击，中国经济仍旧能够实现全年正增长，这是极为难得的成绩。
这个成绩，意味着中国的货币政策将会向常态回归，通过降息来刺激模式的政策将会逐步退出，信用紧缩有可能成为2021年的政策主流。
当然，疫情形势仍然有不确定性，国际新一轮疫情再次爆发，全球经济遭受持续冲击。国家层面表示政策不着急转弯，短期加息不是政策必选项，而降息的必要性同样不大。
同样，基于楼市调控的需要，实体利率和楼市利率可能会被区别对待，可能会出现实体降息、楼市加息的可能，但这种加息是因时而定，不会长期维持。
所以，我们看到，从2020年4月开始，LPR利率已经连续8个月按兵不动，这是政策定力的体现。
03
由于不同城市信贷资源存在悬殊，房贷利率也有天壤之别。
目前，我国房贷利率基准利率为4.65%，然而由于加点的存在，几乎所有城市都高于这一比例。
可以看出，房贷利率最高的是成都，首套房贷利率高达6.13%，相比基准高出148个基点;最低的为上海，首套房贷利率仅为4.65%，与基准持平。
一般而言，大城市房贷利率相对较低，中小城市房贷利率相对较高，三四线城市普遍高于一二线城市。
之所以会这样，是因为大城市金融机构更为丰富，信贷资源配置更为充分，且楼市风险相对较小，而小城市楼市需要进行风险补偿。
无论如何，2021年开始，中国房贷利率将全面进入LPR模式，原有的政策性贷款基准利率将失去指导价值，房贷利率进入变化更为频繁的时代。
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