核心观点
上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米，期间成交均价累计上涨6.62%。2020年全年走势来看，4月开始，房价涨幅持续扩大，5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。其中，学区房与改善房需求释放较为明显。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”，受新政影响，学区房房价明显上涨;90平方米以上的改善房需求也较为旺盛。
中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。中短期来看，(1)公民同招新政带来了学区房需求的高涨。(2)货币宽松驱使了居民加杠杆购房。(3)预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产，推动房价上涨。(4)2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。(5)受调控政策的影响被动积压的购买力爆发。中长期来看，2020年末上海落户全面放宽，提升了上海楼市的中长期需求预期。上述因素导致上海楼市需求大量释放，成交套数与成交价格同步上升。
这一轮上海房价上涨的特征
(一)上涨时间：从2019年11月开启上涨行情
上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米。期间成交均价累计上涨6.62%。在此期间，百城住宅价格上涨3.59%，上海涨幅远高于百城涨幅。2020年全年走势来看，4月开始，房价涨幅持续扩大，5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。
(二)主要区域：中环内涨幅更为明显
内环内、内中环间、中外环间、外郊环间以及郊环外成交均价分别为11.86万/平米、9.83万/平米、7.09万/平米、4.78万/平米以及3.21万/平米。内环内成交均价涨幅最高，为8.1%，内中环间以及中外环间涨幅均超过6%。
(三)主题概念:学区房与改善房
受“公民同招”“民办摇号”新政影响，学区房需求明显上涨。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”。在上海，民办学校的教育质量高于公办学校。新政策意味着家长只能在公办和民办初中之间二选一，且民办入学采用摇号机制。如果未被民办学校录取，会先分配到户口对应的公立，如果对应公立生源已招满，则可能再统筹到其他有名额的学校。公办学校因为其稳定性，优势明显。同时，民办学校停止自主招生会导致更多优秀生源流入公办学校，这也增加了公办学校的吸引力。由于公办学校生源与学区房深度绑定，优质学校附近的商品住宅成为抢手资源。中原地产表示，今年学区房意向客户增多，涨幅比较明显。另一方面，传统的留学热门国家，如美国、英国，在本次疫情中的反应速度与措施都令人失望。疫情带来的旅行限制、签证限制和面授课程暂停，也动摇了出国留学的意愿。招生新政的影响下，在国内提前购置优质学校的学区房成了部分家长更为理想的选择。
改善需求集中释放，90平方米以上的改善房量价双升。2020年1-11月，90平方米以上的中大户型商品房成交为71561套，累计同比增加2.26%，说明改善需求释放明显。而90平米以下商品房累计同比下降7.53%。受此影响，2020年4月以来90平米以上住宅价格同比涨幅持续高于90平米以下住宅。
上海房价上涨的原因
(一)货币宽松
宽松货币流入楼市，推动房价上行。历史上，M2同比与上海房价同比整体走向基本一致，M2同比增速走势小幅领先于上海房价同比增速走势。疫情以来，我国开始了新一轮的货币宽松，6月M2增速达到11.1%，3、4月新增贷款同比增长55.17%、85.95%，我们推断，部分资金流入房地产，推动房价上升。2020年4月以来，上海新增个人住房贷款明显回升，可见货币宽松驱使了居民加杠杆购房。
(二)信贷资金流入楼市
预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产，推动房价上涨。为促进中小企业复工复产，国家要求银行将信贷资金的一定比例投放于中小微企业，且要求银行让利给实体经济，贷款利率明显低于普通贷款和住房按揭贷款。各家银行基本采取抵押经营贷的方式，单笔贷款金额大(可达1000万元及以上)，贷款期限长(可达10年)，贷款利率低(3%-4%)。预计该类贷款中的一部分被借款人用于购买房产，或归还尚未偿还的按揭贷款。虽然在2020年4月，央行已经开始出手整治经营贷等违规资金进入房地产市场的问题，但由于资金监管较困难，推测此现象仍然存在。
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