北京日前公布部分公租房项目成本租金，引发公众质疑，新华社就此发表时评《看不懂、想不通的公租房价》。昨天，北京住房公积金管理中心官员就此表示，北京近期公布的公租房成本租金并没有脱离实际。这位官员为记者解析北京公租房成本租金构成时表示，土地拆迁成本占了公租房成本租金的近一半。
■公租房·算账
每平米成本6000元-8000元
新华社文章称，7月29日，北京市住建委首次公布三个公租房项目成本租金，不过，每平米每月高达二三十元的租价不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高，背离了公租房建设的初衷：通过保障房解决中低收入家庭住房困难问题。
北京住房公积金管理中心一位官员告诉记者，公租房成本租金由包括土地价格、建安成本、各种税费，以及贷款利息多个成分构成。商品房和保障房的土地出让中，最大的不同是，商品房土地会有溢价，而保障房没有，因此土地成本就低，但这不代表保障房的土地是零成本，因为土地需要进行一级开发，即拆迁安置是最基本的成本。
目前，北京土地拆迁成本每平米在3000元至4000元，也就是说在土地不存在溢价的情况下，公租房土地成本至少是每平米3000元至4000 元。另外，房屋建安成本、税费（政府会有优惠）和贷款利息的成本在3000元至4000元。两项相加，公租房每平米的成本约为6000元至8000元。这样，按照商业贷款年利率千分之四计算，公租房每平米成本租金就在每月24元至32元之间；若是公积金贷款，利率为千分之三点六，其成本租金就在21元至 29元之间。
零成本运行后分阶层收租金
这位官员说，在参与公租房建设的讨论中，他们还计算了政府赎回的成本和年限。如果每年返还1%的成本，赎回整栋楼需要39年时间；每年返还2%的本金，需要27年时间，随之公租房租金成本每平米就会多3-6元。
这样的好处就是，在39年或27年之后，公租房将基本以零成本运转，届时政府可以启动差别化的租金计算方式，满足各个阶层的租房需求。例如，租金按收入比例收取，一定界线的按全部收入的8%计收，更高一条界线的，按全部收入的12%计收。他说，按照世界人居住房消费规律，一个家庭月收入8000 元，拿出20%用于住房需求，是在合理范围内的。
■公租房·释疑
作为保障性住房，政府为什么不对公租房进行完全的财政补贴？
“公租房的最大作用是解决了夹心层对住房稳定性的需求。”这位官员说，租房解决居住问题将是趋势，但市场上的商品房租期不稳定，而公租房恰恰解决了这一问题。但同时，公租房也要考虑退出机制，利用金融杠杆的手段，能很好地促使公租房循环使用。他强调说，建设保障性住房的钱，来自全体纳税人，如果政府完全采取财政补贴的方式，解决夹心层住房问题，对于全体纳税人也是不公平的。
为什么公租房需要贷款建设？
公租房成本收回来自租金，这样回收周期会非常长，而经适房和限价房，售出后就能收回成本。目前，需要建设大量公租房，不可能由政府全资建设，所以此前提出欢迎社会资金的加入。其中很重要的部分就是贷款。今年北京市政府已经批准100亿元公积金贷款用于公租房和经适房建设。这些贷款资金必须保证安全，所以要严格核算和收取成本租金。
公租房租金是否不会低于成本租金？
公租房租金按照低于市场价格20%的比例收取，成本租金不作为考核标准。如果市场租金低于成本租金，也会按现在的政策执行。如丰台黄土岗成本租金每平米30元，如果市场租金只有25元，那也可能会按25元计算公租房租金。25元的20%是20元，与成本租金差10元，一套50平米的房子，每月政府补贴500元，一年补贴6000元。而经适房建成后，政府就得补贴数十万元。
为何香港公租房价格和市场租赁的价格相差很大，北京做不到吗？
市住房公积金管理中心的官员表示，在香港不仅房价高，租价也很高。较高的市场租金和公租房租金相比，自然显得差距很大。而在北京，房价与租价比差距很大，其主要原因是租房市场存在很多房改房，压低了租价。房主更看重房屋预期的涨价收益，对于租价并不看重，因此，商品房租价相对不高，这也是本市公租房和商品房租价接近的原因之一。
我爱我家副总裁胡景晖介绍，香港普通两居室月租在1万元左右，比北京高很多。另外，目前，北京土地拆迁的成本奇高，确实是公租房成本高的原因之一。他建议，政府应突破体制制约，拓展农村用地（宅基地），或收购部分旧厂房等，改建公租房。
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