上海联业律师事务所

　　上证第一演播室

　　中国证券网

　　从1981年深圳市成立国内第一家物业管理公司，至2003年《物业管理条例》的出台，中国物业管理行业经历了20多年没有国家条例的阶段。到如今，物业管理作为我国新兴的转型性行业，正经历着从传统行政福利性的房管模式向社会化、专业化的现代经营管理模式的转变。今年10月，新的《物业条例》将与《物权法》同时实施，小区业主们维权是否会底气更足？未来的中国物业管理行业将如何发展？此次上证第一演播室请来专业人士，为网友进行解读。

　　活动策划： 柯鹏 唐文祺

　　主 持 人： 唐文祺

　　整 理： 唐文祺 实习生 唐皓

　　物管现状：

　　垄断严重 公平缺失

　　主持人：中国的物业管理服务起步较晚，服务体系方面的主要特点有哪些？能否简要介绍在颁布相关法规条例之前，国内物业管理行业的相关情况？

　　马永健：目前中国的物业管理体系，前期物业基本受开发商操控，缺乏供需双方完全平等、自由交易的物业服务市场。

　　首先，在2003年颁布相关《条例》以前，部门规章及地方性法规对如何选聘前期物业没有强制性规定，而多由开发商自行决定，因此这些由开发商派生出来的子公司或是附属部门的前期物业管理带有一定垄断性，经常引发前期物业管理纠纷。对此，《条例》引进了招投标的竞争机制，对住宅物业的建设单位选聘前期物业做出强制性规定。尽管对打破垄断、促进竞争、提高物业服务水平、减少物业纠纷方面有一定作用，但在操作中还是会走形，没走上完全市场化的道路。

　　其次，由于物业公司总体专业化程度较低，市场缺乏与之配套的信息平台和操作平台，再加上市场制度和体系的不完善，致使国内缺少完全平等、自由交易的物业服务市场。这也是导致大量诸如因物业管理费用，车辆停放和车辆被盗或被损毁，业主遭受人身、财产损害等引发的纠纷的主要原因。

　　新政亮点：

　　物业由“管理”变成“服务”

　　主持人：《物业管理条例》实施即将四周年，修改之后的新《条例》将于今年10月1日起开始实施。此次新《条例》的实施之日与《物权法》同时进行，有着怎样的意义？

　　马永健：根据《 国务院关于修改的决定》（国务院令第504号）的相关规定，《物业管理条例》修订是为了适应将于今年10月1日起开始实施《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的相关规定而作的简单修改，主要是为了保证行政法规和上位法《物权法》之间的统一性。

　　本次修改之后的新《条例》主要在于新增街道办事处、乡镇人民政府为成立业主大会指导部门，增加了业主的自主权利的范围，明确了相关部门的职权，对旧《条例》的相关条款都新增了更为科学合理和严格的执行标准等，但这也只是简单的“适应性”修改。而最大的亮眼之处，就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

　　物业公司由“管理”改为“服务”，是对物业公司和业主关系的重新“定位”。本处修改不只是名字上的变更，更是政府清晰地界定了物业公司的“名分”，明确了物业企业的性质是服务而非管理，标志着物业管理彻底从传统行政福利性的房管模式向社会化、专业化的服务模式的转变。物业公司终于被撕下了“主管”的“制服”，换上了小区“公仆”的“长衫”。我认为这是好事，有助于让物业公司清醒地知道自己的身份，有助于物业公司恪守份内职责。

　　同时“业主公约”改为“管理规约”也是有深刻内涵的，意味着业主公约不只是大家相约自觉遵守的规定，而是必须遵守的规定，赋予业主公约一定的强制性。

　　行业影响：

　　洗牌临近，催生优胜劣汰

　　主持人：实行新《条例》之后，中国物业服务市场将会有怎样的变化？高品质的物业服务水平将会对房地产市场带来怎样的影响？

　　马永健：新的《物权法》、《物业管理条例》无疑将带来物业服务改革，将物业公司由原来的管理者定位于服务者的位置，引入优胜劣汰机制，使更多优秀的物业公司为业主提供优良的服务。

　　高品质的物业服务水平，对业主而言，可以明显提升物业品质，满足业主不断增长的改善居住条件的需求，有利于丰富业主精神文化生活，提升业主生活品质；对开发商而言，可以为开发商树立良好的企业形象，提高市场的竞争力。

　　修订的《物业管理条例》，明确了物业管理的服务性质，促使物业公司为了自身生存不得不优化服务项目、提高服务水平和竞争能力，促使物业管理公司走市场化、专业化甚至是规模化的发展道路。因此，物业企业将面临洗牌，展现优胜劣汰格局。