调控4个多月以来，作为全国风向标的京沪穗深等一线城市楼市再现回暖迹象，全国多数城市成交面积上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。
坚挺的楼市带动了地产上市公司在二级市场的表现。自7月份以来，龙头股万科(000002,)A反弹幅度达到三成。而中报数据显示，在调控的大背景下，各路资金纷纷逆势加仓地产股，而此前因调控一致唱空地产股的机构出现分歧，不少机构开始对房地产行业后市持相对乐观的态度，对地产行业或个股作出“推荐”评级的机构逐渐增多。
一线楼市全面回暖
从一线城市的调查发现，目前楼市已经全面回暖。据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市从调控以来首次集体飙升。北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，环比上涨12.7%，创下调控以来的最大涨幅。8月上海楼市同样量价齐升，平均成交价格在持续3个月下调后重回2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。而广州目前成交量反弹的幅度更大，网签创下了调整以来的新高。数据监测表明，8月份广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下4·17新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。
保利、万科等地产龙头最新发布的销售月报都显示，过去的8月份，两公司单月销售均创新高。昨日，保利地产(600048,)刚刚公告称，8月份签约面积销售刷新公司单月销售历史纪录。8月份，公司实现签约面积83.31万平方米、签约金额68.42亿元，环比分别增长86.96%和86.43%。1至8月份，公司共实现签约面积394.96万平方米，同比增长16.42%；实现签约金额322.67亿元，同比增长15.57%。公司还公告称，旗下3家子公司近期共耗资17.1亿拿下9幅地块。另外一家地产龙头万科在日前的8月份销售公告中也显示，8月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%，119.9亿元的销售额，也创下了国内房地产企业单月销售的新纪录。至此，万科今年前八个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%。
西南证券(600369,)研究员肖剑指出，9月份，随着大量新盘的推出，政策又处于相对平静期，消费者购房欲望有望回暖，使得9月份成交量有望回升。另外，由于调控因素，地产行业成交量已经处于历史低位，基数较小，相同的绝对数值，其环比增幅也会出现放大作用。因此从环比的角度看，增幅将有所放大。
地产遭各路资金大举增仓
自4月份调控以来，楼市整整经历了三个月的调整，在7月2日触及最低点后再度反弹，近30只房地产股反弹力度均超过三成。其中，美都控股(600175,)、天津松江(600225,)反弹幅度逾7成，深振业、世联地产(002285,)反弹逾5成，地产龙头股万科的反弹幅度也超过三成。在这波反弹过程中，包括大股东、公募基金、私募基金、社保基金等各路资金纷纷对房地产股大举加仓。
在二季度，广宇发展(000537,)便有华夏优势(000021,基金吧)增长、博时策略灵活配置和新华保险等机构新入主其中。而保险资金则青睐中弘地产(000979,)，二季度该公司前十大流通股股东中有6个席位被新进入的中国人保旗下资金占据，“人保系”资金合计大约买进中弘地产1350万股，约占其流通股股份的七分之一。被私募资金看好的公司则为华侨城A。半年报显示，二季度重阳系私募基金旗下两只产品重阳3期和重阳1期分别持有2254.37万股和1329.84万股，进入华侨城的前十大流通股股东。
地产公司大股东也出现了逆势增持的迹象。自6月中旬，深振业被深圳市钜盛华实业发展有限公司以2亿多元的资金举牌后，深振业大股东深圳市国资局随即投入近3亿资金大举增持3793.37万股。这也直接导致该公司股价在短短10天内上涨接近70%。受到个人投资大户逆势增持的是泛海建设(000046,)。该公司个人股东黄木顺及其关联方在已经持有超过5000万股的情况下，二季度又增持了数百万股，使其合计持股数超过6500万股，约占总股本的2.9%，总市值近6亿元。
从基本面来看，这些受到各路资金青睐的房地产公司都具有不错的经营业绩或者发展前景。比如荣盛发展(002146,)今年上半年实现净利润4.01亿元，同比增长61.04%，截至6月底的预收账款达到45.67亿元；中弘地产今年上半年的预收款也大增27倍，达到23.1亿元；嘉宝集团(600622,)、广宇集团(002133,)上半年的业绩也出现大幅增长；泛海建设则有大量低价土地。二级市场上，7月2日以来，得到机构加仓的个股大多涨幅居前，如深振业反弹近6成，中弘地产反弹47%，荣盛发展反弹幅度超过3成。
机构推荐报告增多
从基本面看，中报显示房地产公司业绩稳定增长，利润率稳定，毛利率也略有提升。7月中旬以来，楼市表现良好，多数城市成交量回暖，部分城市价量齐涨。在二级市场上，房地产股在经历8月底的又一波调整后，超跌个股估值有修正的要求，后市的反弹机会也被看好。
国信证券分析师指出，从基本面看，中报显示，房地产公司净利润率稳定，中报业绩实现增长，毛利率同比略有提升。2009年行业回暖为上市公司积累大量可结算资源，2010年中期地产板块共实现营业收入1331亿元，同比增长39.8%；虽然今年中期公允价值变动损益同比大幅下滑92%，但受益于毛利率水平的提升以及三项费用率水平的下降，净利润率水平得以保持稳定，净利润增速基本与营业收入增速相当，地产板块最终实现归属母公司股东净利润183亿元，同比增长37.9%。
此外，负债水平及偿债压力均有所上升，但仍低于2008年同期水平。根据中报披露数据，全行业扣除预收账款的资产负债率达到48.2%，比09年末提升1.2个百分点，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重也由一季度的52.5%上升至60.3%，从历史情况看，目前两指标仍低于08年同期水平，这是近几月来房价得以坚挺的原因之一。
东海证券分析师桂长元认为，随着“金九银十”楼市传统销售旺季的到来,一线城市销量将持续回升,与此同时房价将止住前期跌势,且不排除重返上涨通道的可能性，尤其是受调控的影响相对较小于二线城市。东海证券指出，目前，主流地产公司PE处在12～15倍，行业“推荐”的评级。同时，推荐受政策影响相对较小的世联地产。
国信证券行业分析师认为，7月中旬以来楼市的良好表现改善了5月份的预期,估值底有向上抬升的要求。国信看好估值低廉、成长快的华业地产(600240,),同时看好前期涨幅微小、机构前期减持多且配置低、基本面短期内有超预期的个股，给予云南城投(600239,)、金地集团(600383,)、苏宁环球(000718,)等个股“推荐”的评级。
投资提醒
政策风险加大反转仍需等待
有业内人士认为，因为房地产调控仍持续，行业可能面临资金面紧张的问题，房价的超预期回升，也增加房地产行业的政策风险，板块的反转仍需等待。
东海证券分析师指出，历史经验表明,政策变量是影响A股房地产板块走势最重要的因素,只要政策向下,商品房销量的大幅度增长也不能带来可持续性的上涨行情。目前,销售量回升迅猛,但房价开始重拾涨势,这很可能带来进一步的政策收紧。当然新的政策推出可能性并不大,但是严格执行今年4月份的国十条也足以构成股价下行的巨大压力。
西南证券肖剑也指出，因为现有调控政策仍将执行，假如出现成交量的再次萎缩的情况，开发商资金压力将进一步紧张,地产行业量价持续双升的局面很难出现，板块反转仍需等待。
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