新湖中宝:土地转让大幅增厚公司业绩
公司公告旗下利得公司在平阳西湾南片的5231亩土地收储,总地价44.3亿元,平阳国土局承诺在12个月内付清土地款项,同时公司与利得公司的少数股东达成协议,利得公司净利润20亿元以下部分完全由新湖获得,20亿元以上部分由新湖和少数股东以股权比例51%、49%分配。
平阳土地收储大幅增厚公司本年业绩,土地转让收入渐入收获期。1)公司被收储的土地共计5231亩,总地价44.3亿元,合84.7万元/亩,我们预计公司综合开发成本(含工程、财务成本、税等)在55万元/亩,从而对应的公司净利润大约在16亿元,并未触发20亿元的分配条件,土地出让收入全归上市公司所有,将大幅增厚公司本年业绩;2)公司自2011年1月收购温州利得公司后,大力推进平阳西湾南片土地收储工作,同时对北片进行开发,今年南片土地全部得到收储,也意味着公司在温州平阳土地转让业务渐入收获期,预计将在未来两年逐渐体现;3)公司同时参与启东、大连金州的土地前期开发,涉及土地面积3万亩,或将受益于新型城镇化带来的土地需求!业绩确定性明显提高,达成2010年期股权激励计划行权条件是大概率事件。
我们认为公司此次土地转让收入都将在2012年确认,因利得公司需在2012年12月25日前将竣工验迄证明和海域使用证交付平阳国土,这将视为土地收储成功,从而增厚公司业绩0.11元至0.38元。一直以来资本市场对于公司今年能否达成股权激励计划的行权条件表示怀疑(23亿元,折合EPS0.37元),此次交易将使公司达成行权条件成为大概率事件。我们预计公司今年的房地产结算收入和投资收益分别为36亿元、8.2亿元,分别同比上升5%、12%;房地产合同销售额预计在60亿元,相较去年将有75%的增长。
上调公司2012-2014年业绩,维持买入评级。由于公司土转让收入确认和房地产销售超预期,我们上调公司2012-2014年业绩至0.38元、0.45元、0.54元(原预测为0.27、0.36、0.52),对应市盈率9X、8X、6X,公司RNAV为8.4元,折价59%,估值优势明显,维持买入评级,6个月目标价4.2元。(申银万国竺劲殷姿)
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